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对住建部反复调节目的不动摇的点评,保持房土地资金财产政策接踵而至 蜂拥而来牢固

巴曙松杨?#33267;臁?#21313;三五”期间,中国针对部分城市房地产库存过高的问题,实施去库存政策,促进购房需求。在部分城市房价过快上涨时果断采取市场调控,抑制资产泡沫,保持房地产市场平稳运行。但同?#20445;?#25105;们?#37096;?#21040;,房地产领域的一些关键问题仍然没有得到解决,部分周期性与结构性问题甚至有所恶化。

住建部重申调控目标不动摇,调控力度不放松。通知强调加大住宅用地供给、加大多渠道供给、加强资金监管。当前已有省份跟进措施,政策短期内难以转向。

吃穿用住行,数“住”最吸睛。对于一年一度的中央经济工作会议,不少老百姓最关注的是关于住房政策的表述,最牵挂的是今后房地产市场走势。对于住房问题,中央经济工作会议着墨不少:住房制?#21462;?#31199;赁市场、租赁企业、长效机制、调控政策连续性稳定性等,引发专?#24050;?#32773;和?#30340;?#20154;士广泛关注。

房地产市场存在的问题

??? 事件:近日,
针对部分城市房地产市场出现过热和投机炒作等现象,住建部印发《住房城乡建设部关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》,重申坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松。通知内容亮点有3个:1)热点城市要提高住房用地比例,住房用地占城市建设用地的比例建议不低于25%。2)力争用3—5年,公租房、租赁住房、共有产权住房用地在新增住房用地供应中的比例达到50%以上。3)加强资金管控,强调降杠杆,包括?#29992;?#21644;企业。

更好满足?#29992;?#22810;层次住房需求

一是调控成效显现,市场不稳定因素仍然存在。虽然短期内以行政干预为主要的调控手?#25105;?#32463;取得效果,部分城市量价已经回落,但市场不稳定的因素依然比较明显:

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强调土地供给和住房供给对房价的影响机制,不单纯用需求抑制工具和货币调控手段。住建部提出热点城市要提高住房用地比例,建议住房用地供给占比不低于25%。2017年全国住宅用地供给占比仅14%,其中全国100大中城市占比约38%。自2017年以来政府便将土地供给与当地需求相结合,不再通过简单的抑制需求的行政调控和货币调控手?#38382;?#29616;稳定市场和房价,而是稳定需求的同时,加大供给。

中央经济工作会议提出,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制?#21462;?/p>

首先是市场下行的风险较大。房价不再只涨不跌,一些有投资性需求,尤其是在调控前使用首付贷、房抵贷等方式加杠杆的投资者出现降价亏损卖房行为。其?#38382;?#37096;分地方政府重回刺激的冲动仍然存在。房地产市场持续近两年的低迷导致开发企业土地购置减少,土地流拍率明显上升,这些地方政府从出让土地中获得的收入大幅减少。

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共有产权有推广的概率,不排除将当前北京独有的共有产权房大?#27573;?#23454;施。住建部强调热点城市要大幅增加租赁住房、共有产权住房用地供应,确保公租房用地供应。力争在3~5年内,公租房、租赁住房、共有产权住房用地在新增住房用地供应中占比达50%以上。当前共有产权房政策仅在北京实施,主要通过限制购房资格来满足首套自住房需求的?#29992;瘛?#20174;北京2017~2021年供给计划看,自住型商品房(即共有产权房)占住宅用地供给的17.0%,房屋数量占比约16.7%。

2017年,京沪两地试点共有产权住房的探索为解决住房问题打开了新的渠道。这一方?#36739;攏?#25919;府与购房人按份共有产权,政府将其持有的部分产权“使用权?#27604;?#28193;出来,购房者则能以较低的价格住进新房。

二是房地产领域的?#29992;?#26464;杆总量不高,但结构性风险加大。“十三五”期间,中国?#29992;?#26464;杆率快速上升,由2016年的50.3%上升到2017年的54.4%左?#25671;?#23613;管从整体上看,当前中国?#29992;?#26464;杆率与美国、日本相比不高,但杠杆的结构分布存在较大的差异。从城市的维度,近年来主要是三、四线城市?#29992;?#36141;房加杠杆。从人群的维度,首次购房者购房杠杆较高。

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强调降杠杆,加强开发商资金监管,并继续控制?#29992;?#26464;杆。在今年房企的融资渠道出?#33267;?#26126;显收紧。表外资金纳入到MPA
考核后,房企在拿地和获取项目的渠道受?#25509;?#21709;,同?#27604;?#36164;成本上升,导致前两年扩张较快的房企压力较大。10年期国债利率从2016年初的2.87%上行到当前的3.69%;房企债利率从2016年的5.22%上行到当前的6.24%。在?#29992;?#31471;,同样严格管控?#29992;?#21152;杠杆,禁止消费贷、经营贷款等资金流入到购房行为。

“过去,城镇商品住房的供应主体比较单一,主要?#24378;?#21457;商提供,中央提出要探索多主体供给,就是要动员更多的社会力量参与进来。”国务院发展研究中心市场研究所研究?#27604;?#20852;洲表示,目前租赁住房中供应主体更为多元,?#28909;?#24320;发企业、国有企业、产业园区以及房地产经纪机构都参与租赁住房的供给和经营。

三?#24378;?#21457;企业的经营风险增加,考虑到未来房地产市场进入下行期,近年来进入三、四线城市?#30446;?#21457;企业可能面临较大的经营风险。开发企业杠杆增长与销售降速的矛盾引发债务风险。预计2019年房地产行业规模化趋势仍将持续,中小型房企因融资困难,资金链承压,或面临生死考验。

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当前已有省份跟进政策,随着未来更多单位跟进,政策短期内难见松弛。当前辽宁已出台七项措施力促房地产市场平稳发展,预计未来还将有热点省市跟进。调控持续下,房企通过加大供给的方式回笼现金流和补充资金来源,在需求没有更加收紧下,一二线供不应求逐渐往供需平衡转向,资源类房企有望实现价值重估,推荐招商蛇口、首开股份、华夏幸福、新城控股、万科A、保利地产等公?#23613;?

所谓多渠道保障,就是住房保障方式和渠道要多元化。“今后,政府还是住房保障的主要主体,但是要探索更多的方式和渠道,动员更多社会力量进入,?#38382;?#20063;要更加多样化。?#27604;?#20852;洲表示,过去在住房保障方式上,有廉租房、经济适用房,后来有了公租房和棚改安置房,“种类更多,保障手?#25105;?#26356;丰富,棚户区改造过去以实物住房安置为主,近年来又在探索货?#19968;?#23433;置的方式,给了被保障群众以更大的选择空间。”

四是棚改大力推进,但流动人口住房保障依然缺失。“十三五”期间,中国统筹规划保障性住房、棚户区改造和配套设施建设,棚户区改造提升了?#29992;?#30340;居住条件,但客观上也刺激了三、四线城市的市场。一方面,加大棚户区改造货?#19968;固?#27604;例之后,三、四线城市市场快速升温。大规模棚改货?#19968;固?#22686;加了地方政府的杠杆水平。另一方面,大城市公共租赁住房发展仍然滞后于现实需求,非户籍流动人口仍然游离在保?#29616;?#22806;。

??? 风险提示:调控政策持续加码,信贷持续收紧。

多主体、多渠道,不仅指“房?#20445;?#20063;同样指“地”。2017年8月,国土资源部等部门确定北京、上海、广州等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。

依托住房市场化的全面启动,中国住房市场经历了快速的发展。然而还有一些周期性、结构性问题仍然存在。部分城市房价过高以及由此可能引发的下行风险已经成为一个不可忽视的经济和金融问题,它不仅仅直接涉及家庭的资产安全,也间接涉及银行与地方政府的金融安全。

“过去的城镇住房用地供应,主要是通过国有土地?#20449;?#25346;方?#25509;?#20110;商品房和租赁住房建设,或者政府划拨部分土地建设保障?#22253;?#23621;住房。未来,在一些人口净流入的大中城市,集体建设用地也将参与进来,主要用于建设租赁住房。?#27604;?#20852;洲认为,利用集体建设用地建设租赁住房不仅可以增加城镇租赁住房建设用地的供应,有助于构建购租并举的住房体系,而?#19968;?#26377;利于拓展农村集体土地的用途,拓宽集体经济组织和农民增?#28072;?#36947;,能促进集体土地优化配置和节约集约利用。“相信今后城镇住房供应体系会进一步呈现多主体供应、多元化方式、多样性结构的趋势。”

成因和?#24179;?#20043;道

“这样的住房制度,将更好满足?#29992;?#22810;层次的住房需求:对于具备购房能力的城镇?#29992;瘢?#25903;持其通过住房市场购买商品住房;对于无能力购买住房的?#29992;瘢?#25903;持其从市场上租房居住;对于难以承受房租、符合条件的困难家庭,政府予以公共租赁住房保障。”龙湖集团副总裁韩石表?#23613;?/p>

正确认识中国房地产市场的特点,并分析其成因,是制定有效政策的前提。目前中国住房市场问题的成因主要有以下几个方面:

发展住房租赁市场特别是长期租赁

一是对高房价的?#29616;?#23384;在局限。首先,高房价是“结果”而不是“问题”。其次,供求矛盾仍然是房地产市场的基本矛盾,供给不足,特别是?#20998;?#20303;房的供给不足仍然是房价上涨的主要原因,即便是经济中低速运行阶段,这个矛盾也不会根本改变。

要发展住房租赁市场特别是长期租赁,保护租赁利益相关方合法权益,支持专业化、机构化住房租赁企业发展。中央经济工作会议将租赁市场发?#22266;?#21040;了前所未有的高度,对于长期租赁更是鲜见地予以强调。

二是对保障房定位的?#29616;?#23384;在偏误。过去四十年中国住房的发展以提升住房自?#26032;?#20026;主要目标,尽管不断强调住房保障,但住房保障体系始终没有真正建立起来,核心原因在于我们对保障性住房存在?#29616;?#30340;偏差。

“租房市场发展滞后是我国城镇住房供应中的最大短板,特别是长租市场发展明显不足。?#27604;?#20852;洲认为,长期租赁最大的特点就是租赁期较长,契约关系比较稳定,有利于明确和稳定租赁双方的预期,让承租者安心、出租者放心。

首先,政府住房保?#29616;?#33021;?#29616;?#38169;位。长期以来,有的观点认为住房保?#29616;?#33021;由政府来投资实施,排除?#26494;?#20250;和市场参与?#30446;?#33021;性。实践证明,政府主导的保障性住房建设受财政实力约束长期低水平运转,公共住房的管理存在错配和闲置问题。

对于整个市场而言,租赁同样意义重大。“租赁不仅是当?#24052;?#21892;住房制度的核心工作,也是新型城镇化进程中解决好新市民住房问题的必由之路,还能通过?#33267;?#36141;房需求、减少住房抵押融资需求等,促进住房市场稳定。”清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为。

其次,住房保障不能是产权保障为主。中国政府的保障方式分为产权型保障和租赁型保障,安居房、经济适用房、限价房、共有产权房等类型属于产权型保障,廉租房、公租房则属于租赁型。在过去的实践中,产权型保障走偏,租赁型保障缺乏动力。

面向未来,实现租购并举,关键就要补足一项项目前存在的租赁短板。

三是对租赁房的?#29616;?#36807;于片面。租赁是购房的补充方式,但在中国住房体?#30340;?#21512;法性大于实用性,对市场自发形成的租赁?#38382;?#21253;容性不足,对租和购之间的关?#31561;?#35782;存在片面化倾向。政府没有认识到非正规租赁不可或缺的重要意义。在政府住房保?#29616;?#33021;缺位的情况下,城中村、地下?#25671;?#32676;租房等非正规住房是民间自发形成的居住方式。

“不同于商品房开发建设后就可出售,资金可以较快回收,而建设长租公寓要长期持有,资金回收期长,资金压力大。尤其在初始阶段,大量资金要用于拍地、建设和运营。?#27604;?#20852;洲认为,要?#38505;?#30740;究针对长租市场的融资、税收等相关政策,使长租市场的建设经营实?#33267;?#24615;发展,更有效地培育长租市场。

四是土地供应制度与住房需求相脱节。中国住房资源在区域分布极不平衡,突出表现在:住房不足、房价上涨区域土地资源过少,而住房需求不足的区域相对过剩。房地产?#30446;?#38388;错配根源于土地资源配置制度与住房需求相互脱节。住房需求由人口集中的规律决定,区域间分布存在差异,但中国的土地配?#36855;?#26356;多受土地制度的影响。

2017年,已经在房地产领域深耕20多年的龙湖集团推出长租公寓产品,截至目前,已布局16个城市,拥有1.5万间房间。“?#25918;?#24320;发商的进驻,将推动长租公寓向产品化、精细化的方向迈进。”对于长租公寓的健康发展,韩石提出了具体建议:一是对依法登记备案的住房租赁企业、机构,给予税收优惠政策支持;二是支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品,稳步推进房地产投资信托基金试点,拓展直接融资渠道。

五是对少数僵化调控措施的危害缺少足够的认识。第一,调控缺乏稳定的目标和原则。调控的目标实际上在很多时候演变为“房价不能大起大落?#20445;?#22312;实际操作时要不过于宽泛,要不过于死板。第二,调控缺乏准确的进入和退出机制。由于缺乏有效的市场监测预警体系,调控政策和时机把握可能会不准,从政策制定到政策效果显现时间滞后,导致政策扭曲市场调节机制,在许多情况下容易打乱市场运行节奏。第三,调控缺乏统一的协同机制。各个城市、各个领域存在的问题和政策目标、政策约束均不相同,中央的要求在实?#20107;?#22320;执行时存在两难。第四,不少房地产调控措施缺乏反馈纠偏机制。正是由于一些时候的房地产调控没有明?#25151;?#25805;作的目标,没有进入和退出时机的判断机制,也缺乏统一有效的协同机制,房地产调控政策到底执行得如?#21361;?#23545;哪一类群体的影响是?#35009;?#24182;没有明确的反馈,也就谈不上及时纠偏。

在鼓励和支持政策要跟上的同?#20445;?#21508;地还应对租赁市场的发展进行科学规划、长远谋划。

中国的房地产调控需要摆?#35759;?#26399;化的陷阱,解决供求矛盾,建立起真正的住房保障体系,产权型保障和租赁型保障共同发展,并且增加社会和市场参与?#30446;?#33021;性。在租赁住房上,政府要认识到非正规租赁具有不可或缺的重要意义,实现租和购两个市场的统一。中国住房资源在区域分布极不平衡,应该制定与住房需求相匹配的土地资源配置制?#21462;?#25919;府应当为房地产市场调控建立稳定的目标和原则,准确的进入和退出机制,统一的协同机制和反馈纠偏机制。

“目前,在一些城市有大量租赁需求是通过分散的个人业主的房源解决的。在鼓励企业新建规模化租赁住房的同?#20445;?#20063;不应忽视庞大的存量租赁市场的供给。?#27604;?#20852;洲认为,盘活存量租赁住房资?#32431;?#20197;有多种措施。一方面,通过加强监管和政策扶持,让个人业主的租赁行为更加规范透明。另一方面,支持和鼓励专门从事租赁资源整合的机构将分散的个人住房资源有效地集中起来,进行统一装修、经营,提供专业化的管理和服务,使分散的资源也能变成机构化规模化的租赁供给,并为承租者提供更高?#20998;?#30340;服务。

正?#25317;?#21069;房地产市场的下行风险,正确认识房地产市场的五大要点,有助于我国房地产市场的健康发展。(作者授权大河财立方首发)

差别化调控,力度不放松,避免大起大落

(作者授权大河财立方首发)

2017年,我国房地产市场调控?#26377;?#20102;严厉态势。根据链?#24050;?#31350;?#21644;?#35745;,截至目前,全国共有54个城市出台调控,共有129条限购政策,169条限贷政策,15个城市实行“认房又认贷?#20445;?8个城市限售。

严厉调控之下,市场正趋于稳定。2017年11月,15个热点城市中有11个城市的新建商品住宅价格同比出现下降,降幅在0.2至3.2个百分点之间,房价已经低于2016年同期。

“中央经济工作会议提出要保持房地产市场调控政策连续性和稳定性,意味着2018年房地产调控政策整体上不会有太大的变化。?#27604;?#20852;洲认为,政策的连续性和稳定性表明调控的目标不会动摇、力度不会放松,决不能让投机因素重返市场,注重防范和化解房地产市场风险;同?#20445;?#20445;持政策稳定性?#19981;?#36991;免市场硬着?#20581;?#22823;起大落。

“从外在环境看,当前经济增长对房地产开发投资仍有较强的依赖,与房地产相关的金融、土地、税收等制度改革以及城市公共服务的均?#28982;?#37117;需要时间,发展租赁市场和共有产权房等在短期内难以对市场产生实?#24066;?#24433;响;从内生机制看,?#29992;?#20080;房进行资产保值升值的需求仍在,银行向房地产加杠杆的动力仍然强劲,地方政府对土地出让金的依赖依然很强。”在链?#24050;?#31350;院院长杨?#33267;?#30475;来,2018年房地产调控政策会维持中性趋紧的态势。

杨?#33267;?#39044;计,未来一、二线城市“五限”政策仍将持续,限售可能会推广至一些前期价格上涨较快但未出调控政策的三、四线城市,?#29992;?#25151;贷政策也将保持从紧态势。

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