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十一月标杆房企出售业绩普遍下滑,楼房买卖市场发卖红5月可期

摘要:经过一段时间的蛰伏,房企开始放弃观望,纷纷加速推盘入市,长?#22330;?#37325;庆、上海、武汉等多地新盘从3月起批量入市。市场人士预计,在新增供应等多重因素推动下,二季度房地产市场有望迎来难得?#21335;?#21806;窗口期。
据上证报4日消息,去年下半年以来,调控政策不断加码…

刚刚下线的一季度房地产市场,可以说相当热闹了——两会强调“夯实地方主体责任?#20445;?#37096;分城市已出现调控局部性松动,央行数次降准信贷层面有所放松,房地产税立法将稳步推进,粤港澳大湾区规划落地,一线和核心二线城市出现“回暖”征?#20303;?#19968;季度楼市出现了一些新变化,也带来了一些新问题。

摘要:5月大部分房企销售业绩环比下降。在今年市场热度逐渐下降的背景下,政策监管不断趋严,调控对房企的影响已经不仅停留在限购、限价层面。热点城市预售证获取受限,部分开发商违规销售被查处,一二线城市加?#21487;?#25913;住类住宅整治,政策效应逐渐传递到企业业绩层面…

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经过一段时间的“蛰伏?#20445;?#25151;企开始放弃观望,纷纷加速推盘入市,长?#22330;?#37325;庆、上海、武汉等多地新盘从3月起批量入市。市场人士预计,在新增供应等多重因素推动下,二季度房地产市场有望迎来难得?#21335;?#21806;窗口期。

在当前?#38382;?#19979;,2019年调控政策能否“全面松绑?#20445;?#23545;行业的刺激性作用能有多大?价值回归,购房行为趋于理性,三?#21335;?#22478;市是否又将进入新一轮的去库存周期?土地市场量缩价涨,未来一年又有哪些城市将成为热门的投资区域?面临低迷的市场,房企在低价走量还是有质量增长间该如何抉择?一系列问题,在近日克而瑞研究?#34892;?#20986;品的《2019年一季度中国房地产市场新变化》报告中给出了答案,我们划出了其中十个展望,留待思考。

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5月大部分房企销售业绩环比下降。在今年市场热度逐渐下降的背景下,政策监管不断趋严,调控对房企的影响已经不仅停留在限购、限价层面。热点城市预售证获取受限,部分开发商违规销售被查处,一二线城市加?#21487;?#25913;住“类住宅”整治,政策效应逐渐传递到企业业绩层面。

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据上证报4日消息,去年下半年以来,调控政策不断加码,各地供应逐步减少。但从今年3月起,各地开始适度加大市场供应,长?#22330;?#37325;庆、上海、武汉等多地新盘批量入市,其中不乏一些备受关注的高端项目,如信达泰禾的上海院子、瑞安房地产的翠湖天地等。以上海为例,据克而瑞统计,3月至4月上海批复预售证项目47个,面积达173.67万平方米,远超去年末和今年初供应量。一些新盘项目开盘均价低于预期,一、二手价格倒挂,导致多数开盘项目获得购房者积极认筹,部分房企销售业绩迎来今年以来的小高峰。

01政策

????13日,万科发布公告称,关于深铁集团受让恒大所持万科股份相关协议获得深圳国资委批复,困扰万科一年有余的股权之争宣告结束。6月初,万科公布了5月销售业绩,当月公司实现销售面积242.0万平方米,销售金额358.9亿元。前五个月,万科公司累计实现销售面积1520.1万平方米,销售金额2280.5亿元。

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从供应来看,克而瑞监测的31个重点城市4月份新建商品住宅新增供应量为1769万平方米,环?#20219;?#22686;2%。其中,一线城市供应量环比上升16%,但同比下降24%,整体供应量依旧维持在低位;二、三线城市的总体供应量环比持平,城市分化不断加剧。预计5月总体供应量仍有望小幅上扬,市场供需矛盾将得以进一步缓解。从成交来看,31个重点城市4月份成交量为2378万平方米,环?#20219;?#22686;1%,但同比下降23%。其中,一线城市成交量环比下降20%,同比下滑40%;二、三线城市成交量环?#20219;?#22686;2%,同比下降22%,但相比前4个月月均增长10%。

?#26377;?#25972;体维稳基调

????市场机构克而瑞研究?#34892;?#30417;测统计的数据显示,5月,包括万科、碧桂园、恒大、保利、龙湖、中海等房地产企业销售金额呈现不同程度下滑。其中,碧桂园、万科、保利、首开、荣盛发展等企业环比降幅超过10%;阳光城、正荣、金科、雅居乐降幅超过30%;万达、泰禾、路劲等企业销售金额环比降幅均超过50%。

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从土地市场的表现看,今年前4个月一、二线城市土地市场保?#20540;?#20301;运行,三、?#21335;?#22478;市土地投资继续升温。从百强房企的拿地表现来看,强者恒强的局面愈发坚固,其中以华润、招商、旭辉等房企为代表的TOP20房企拿地态度依然积极。从投资热点城市来看,二线城市中?#24418;?#37096;的郑州、重庆、成都被重点关注,三、?#21335;?#22478;市?#24615;?#20197;长三角、珠三角等经济发达、人口集聚的城市为房企重点?#23395;?#20043;地。

下半年或将逐步放开?#20843;南蕖?/p>

????从受监测的40家房地产企业5月销售额来看,只有中国金茂、金地、招商蛇口等少数几家企业出现环比正增长,其中金茂、建业当月销售额环比增长超过100%。

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从销售TOP50房企今年前4个月拿地城市来看,二线城市占比达67%,其主要原因是受人才政策的影响。相较于一线城市落户困难?#21335;?#29366;,二线城市推出开放的招贤纳才计划。随着人才政策的推行,这些城市人口数据均出现大幅增长态势,从而加大了对土地的供给需求。

当前房地产行业整体尚处下行调整期,尤其是三?#21335;?#22478;市依旧面临较大的下行压力。
预计上半年调控政策仍将?#26377;?#25972;体维稳的主基调,部分压力城市将率先适度微调放松,譬如调?#31561;?#25165;落户门槛,支?#20540;?#36523;、离婚家庭购房等;下半年厦门、大连、济南、合肥等压力城市将逐步放开调控,?#20843;南蕖?#25919;策皆有放松可能性。当然,?#28909;?019年市场调整幅度超预期,届时压力城市有望加快放松调控节奏,以更好地实?#27835;?#25151;价、稳地价、稳预期的调控目标。

????克而瑞研究?#34892;姆治?#20154;士指出,5月房地产市场调控政策依然维?#36136;?#32039;?#21050;?#28909;点城市严控预售证,新增供应量?#20013;?#20302;位运行,多数城市成交环比下滑。?#20174;?#22312;销售上,受监测的40家房企多数销售额环比下滑,整体下滑力度约为10%。此外,多数房企销售额不论是单月还是累计,同比增幅较上月有所收窄。

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克而瑞研究?#34892;难?#31350;总监杨科伟表示,整体来看,4月多个城市出台了更加精细化的调控措施,总体新增供应、成交面积环比大体持平。展望未来,在央行定向降准以及调控政策边际改善预期双重因素作用下,高端住宅预售证“堰塞湖”问题正在逐得到步解决,二季度房地产市场有望迎来难得?#21335;?#21806;窗口期,一、二线城市供求有望保持回升势头,部分三、?#21335;?#22478;市市场热度?#26377;?#20294;是,由于房价上涨过快,成?#32531;?#21170;不足,下半年市场依旧面临一定的调整压力,企业盈利空间有限。

02行业

????数据还显示,5月40家房企公开市场拿地量较上月持平,成交总价环比下滑7%。月内这些房企新增融资额为579.69亿元,环比上升23.76%,而同比下跌达到45.30%,房企融资前景仍不乐观。

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上半年仍将下行调整

????上述?#27835;?#20154;士表示,从融资结构来看,银行贷款有所下滑,环比下降了29.67%。同时,受债市波动影响,房企的票据、债券发行额缩量明显,环比下降了49.90%。不仅如此,当月房企海外发债额为零。

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信贷改善叠加调控放松后也有否极泰来机会

?????#24615;?#22320;产研究?#34892;?#32479;计数据也显示,5月房企销售业绩下滑明显。该机构针对万科等21家龙头房企?#21335;?#21806;业绩监测统?#33889;?#31034;,21家房企5月合?#33889;?#21806;2269.8亿元,环比下调5%,也是年内销售最差的月份。

今年上半年销售规模仍将保?#20540;?#20301;,增速下行调整,但在一、二线企稳回升带动下也不会大幅下跌;

????“整体数据显示,在一二线城市调控加码的影响下,特别是从2017年初开始的一二线城市限价等政策,导致房企销售速度开始放缓。”?#24615;?#22320;产首席?#27835;?#24072;张大伟?#27835;?#35748;为,从全国主要城市销售数据看,5月大部分热点城市销售均出现环比与同比的调整,其中包括东莞、济南、广州等城市环比下调明显,整体市场分化趋势加快。“从市场走势看,预计房企二季度的业绩数据会有非常明显的回落。”他说。

在售项目去化率下降、销售周期拉长等将显着抑制企业再投资热情,预计年内房地产投资增速将转升为降,步入下行通道;

????张大伟表示,今年3月开始的调控政策正在逐渐传递到市场层面,对于房地产企业来说,压力开始体现到销售数据上。“企业之间的分化非常明显,多家立足核心城市的上市房企营业收入及利润率出现双下调,特别是北京、上海等城市,房地产市场调控政策从严,对于这些企业来说,预计2017年全年市场很难乐观。”

土地购置面积增速将低位回升,下行行情下房企普遍调整拿地策略,均衡成本和利润的保守谨慎风格将成为未来房企的主要基调;

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随着市场成交热度?#20013;?#33806;缩,全国住宅待售面积恐将进入新一轮库存上升周期。

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03供应

整体同、环比齐跌

预计二季度各线城市将显着回升

一线城市供应量环?#28909;?#20943;七成,二季度有望继续低位回升,但受城市前几年土地供给限制,新增供应总量还是难有突破。

二线城市供应同比跌幅最甚,二季度新增供应将显?#30424;?#21319;,各城市间分化仍将加剧。

三?#21335;?#22478;市供应同、环比皆跌,但就上半年而言,随着传统旺季的到来,二季度开发商推盘入市积极性将显着增强,且过去两年三?#21335;?#22478;市大量的土地成交都将集?#34892;?#25104;供应,因此预计二季度三?#21335;?#22478;市整体供应将会显着增加。

04成交

一、二线成交量将企稳回升

料二季度三?#21335;?#20998;化?#20013;?#21152;剧

一线城市成交量有望小幅回升,市场已有转暖态势。二季度若供应?#20013;?#25918;量,成交量将稳步回升,预计全年与2018年基本持平或小幅上涨。

二线城市成交有望企稳回升,政策放松预期较强,成交表现将转好。

三?#21335;?#22478;市市场回调压力巨大,各城市间分化?#19981;岢中?#21152;剧。?#24418;?#37096;一些经济基础较差、产业发展落后的三?#21335;?#22478;市成交有可能会大幅下滑;而环都市圈的周边三?#21335;?#26080;疑会因地缘优势得到更多资源倾斜和发展机会。

05房价

重点城市房价环?#26085;?#24133;收窄

整体房价波动趋于稳定

总体而言,一季度住宅市场房价依?#27801;?#19978;涨趋势,但明显可见涨幅在不断收窄。进入二季度持销期,虽?#36824;?#27714;量都将有所回升,但结合今年楼市?#20048;?#24066;场大涨大跌的调控目标,预计后续新房价格上涨的空间有限,整体仍将保持平稳运行。其中一线城市?#20013;?#20379;不应求,在政策严控下预计上半年房价继续趋稳;二线城市政策松绑预期最强烈,预计房价有望保?#20013;?#24133;微增态势;三?#21335;?#22478;市仍处调整期,房价结构性分化更为显着。

06库存

一、二线城市库存仍将回落

三?#21335;?#24066;场库存压力上升

随着预售证审批加快,房企必将积极加快推货速度,但就需求层面来看,整体市场成交低迷的态势在上半年还将?#20013;?#23384;在,虽然在政策转向放松,成交量势必会随供应增加而回升,但目前项目去化?#35759;?#21152;大,预计成交?#21487;?#21319;的幅度有限,因此二季度整体库存大概率仍会继续上升,特别是像沈阳、大连等库存量一直处在高位以及土地供给过量、购买力及需求不足的部分二线和绝大多数三?#21335;?#22478;市面临的库存压力将进一步加剧;一、二线城市当前库存保?#20540;?#20301;且仍属供不应求,在成交整体回升预期下,库存将底部徘?#19981;?#32487;续回落。

07土地

一季度成交规模收窄

新葡萄京娱乐场手机版,一、二线城市溢价率有望?#20013;?#22238;升

一季度,一、二线城市的溢价率和流拍情况相对去年四季度?#21152;?#36739;大的改善。随着企业重回一、二线,这些城市土地市场的关注度明显提升。同时,以北京、上海为代表的城市供地?#20013;?#21521;保障性住宅用地倾?#20445;?#29305;别是北京,一季度成交的22宗地中有19宗为保障性住房地块?#32531;?#24030;、合肥等人口吸引力较强的二线城市租赁用地的供应也有明显的增加;福州、南昌、青岛、海口、贵阳等5个城市也加入了集体用地建设租赁住房的试点中。在保障性住房供应占比?#20013;?#22686;加,而土地投资关注度有所回升的情况下,一、二线城市优质地块?#21335;?#32570;性进一步凸显,土拍市场有望?#20013;?#22238;暖。

08业绩

一季度销售未见明显回暖

房企目标增速放缓

一季度的房企销售业绩?#24418;从?#26126;显回暖迹象,2019年将是房地产市场销售“小年?#20445;?#21508;线城市在一段时间内仍将?#26377;中?#20998;化的市场格局。企业层面,规模房企将由高速增长转向有质量增长,房企2019年业绩目标的制定也相对谨慎。一方面,从2019年房企的货值安排和业绩目标上来看,企业整体的预期去化率在2018年65%左?#19994;?#22522;础上有进一步降低。2019年企业业绩规模的增长主要依靠供货增长来实现;另一方面,预计下半年市场整体的政策环境或将有所改善,对于房企而言,无论是在开发、推案还是区域营销的节奏把控上,着重下半年发力会更为理想。

09拿地

一季度投资仍偏谨慎

目光重新聚焦二线

虽然2019年的整体投资态度都以谨慎为主,但是并不意味着今年的土地市场将会?#20013;?#20919;淡。大部分企业重新聚焦一二线,加之一二线城市的土地供应量相对有限,一二线土地市场的竞争激烈程度难免提高。
从上市企业目标增速来看,各大上市企业2019年?#21335;?#21806;目标均有至少10%的提升,更有部分企业目标涨幅超过30%,而达成这一目标的前提则是土地货值的集中度也?#20013;?#25552;升,预计在接下来的第二季度,更多规模房企逐渐发力纳储,整体拿地销售比相?#31995;?#19968;季度有一定的提升。

10营销

短期抓住小阳春契机、多盘联动

关注产品力提升服务

2019年的营销策略建议从营销推案、让利方式、产品力三个方面着力:

抓住三、四月小阳春契机。以价换量吸引客户,积极让利撬动销售,冲刺一季度业绩。

通过多盘联动等大渠道产生规模效应
,实现高效推广。房企应注意折扣力度的把控,维持让利消费者,保障利润率和符合政府调控规?#24230;?#32773;平衡。

夯实产品力,提升服务
。在关注产品竞争力的同时,还可以通过建立客户俱乐部加强与业主联系,提升物业服务保障业主居住舒适度等方式提升服务力。

编辑自克而瑞地产研究

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