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北叁县的天时地利人和,大解说下的都城困局

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最近关于北京房租暴涨的消息不断发酵,我爱我家的胡景?#22242;?#36720;?#26102;局?#20171;是罪魁祸首被?#35780;?#32844;,而自如、蛋壳等中介则成为房租上涨的最后背锅侠。

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北京大疏解提速,高房租危机凸显政治困局

但其实北京房租暴涨的剧本早已写好:

中房报记者 向军 北京报道

城市发展饱和成为难题

根据相关数据透露,2015-2018年4月,北京累积拆违1.24亿平米,简单估算相当于拆掉了177个,70万平米规模的大型小区。

环京楼市作为京津冀一体化、承接北京外溢人口的重要区域。北京市政府东迁、交通的?#24179;?#20135;业的疏解等,直接?#24179;?#20102;环京地带的崛起。随着政策利好的不时叠加,环京楼市从2016年开?#20864;?#20837;快速增长期。

近期北京爆发的高房租危机,?#23616;?#19978;是城市发展巨变下的缩影,随着北京城市定位的改变,城市发展已经接近饱和。

如果每个小区按照3万人计算,相当于530万人被拆违疏解了!这么多需求短时间被释放出来,北京房租的上涨自然就可以解?#22303;恕?/p>

?#20984;?#26469;讲,这种过快的增长速度同时也吸引了众多投机性需求的青睐,全民追涨,在这种畸变的市场需求推动下环京楼市价格实现了一次又一次的突破。然而,伴随2017年“3·17政策”的出台,北京及全国多个省市的楼市调控迈出了历史性的一步。

尽管在最新版的北京城市总体规划中,北京已经不再是全国的经济中?#27169;?#20294;是城市发展惯性并没有改变,产业布局及人口数量也没有改变,但是城市改造已经轰轰烈烈的进行了。

最近还有两则消息值得关注,是关于环京北三县的:

环京楼市的调控紧随其后。2017年5月份河北省政府办公厅出台楼市调控新政,外地人购买环京和环雄房?#26377;?#25552;供三年社保或个税证明;2017年6月份,保定主城区、廊坊市区、三河、大厂、香河、固安、永清等地陆续出台相关细则。

第一,北京过去三年,城市拆违达到了1.24亿平米。同时根据北京2017-2020年的疏解整治促提升计划,还将拆违4000万平米。

第一条:根据最新的消息透露,22号线似乎已经确定,可能近期会重启开工。

调控挤压了不安的投机客,随着真实需求占领环京市场高地,一种更加稳健和?#20013;?#30340;市场模式正在悄然回归。

合计到了2020年,北京总共拆违面积将会达到1.6亿平米,涉及疏解人口达到了700万左右。

但是做了两点较大的调整:第一是线路南移了至少3-4公里;第二由原来直接进京,改成入通州。

改善型需求出现复?#21344;?#35937;

第二,自从2012年开始,北京就开?#20864;?#34892;大规模的造林绿化行动计划,导致城市用地大规模萎缩。

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密集的调控政策实施后,环京地区楼市成交量和价格回冷显著。?#28072;埃?#21271;京?#24615;?#24066;场研究部数据显示,2017年环京住宅成交量降至近五年最低水平,成交额521亿元,同比下降50%。

根据相关数据显示,从2012年到2015年,北京通过拆违1800万平米,全部改造成绿地20万亩。

这两点调整比较符合近期北京市土规委的表态?#21644;?#24030;和北三县要实现三统一,同时优化燕郊通勤?#22303;?#36208;廊。

其中,2017年,廊坊市区仅成交1.6万套,成交面积173万平方米,同比下降47%。香河2017年商品住宅销售1.65万套,成交面积151万平方米,成交量腰斩。商品住宅销售金额173亿元,同比降幅超3成。

根据最新的计划,北京从2018-2022年,五年再增加100万亩城?#26032;?#21270;,拆违本身就是最大的土地来源。

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不过这种价格回调落实在不同户型的产品上时则出现结构性的差异——数据显示改善型需求正在成为消费主力。例如在单套面积方面,2017年,廊坊市区和燕郊地区,60平方米~90平方米之间的户型产品占全市成交总量的43%,较2016年下降6%。但是在120平方米~140平方米之间的户型产品成交占比17%,较上月提升6%。

北京城市的大规模改造和整?#21361;凸?#19978;导致了两个结果:

第二条消息则是一条小道消息:

而在香河,二居户型成交?#36164;?#21344;全市的49%,较2016年下降3%,三居成交?#36164;?#21344;全市31%,较2016年提升6%。

第一,房租的短时间内快速上涨。大量出租人口被迁出,又面临毕业季,百万毕业生入京,租房市场短期之内供不应求,租金暴涨。

最近内部消息传说,GWY已经决定,基于北三县作为京津冀协同发展示范区的需要,取消北三县所有建筑用地的住宅审批。

更有说服力的数字来源于中国社科院财经战略研究院和中国社科院城市与竞争力研究中心项目组2018年2月发布的《中国住房市场发展月度?#27835;?#25253;告》(以下简称《报告》)。《报告?#20998;?#20986;,根据2018年1月大数据房价指数监测发现,北京、上海等房地产龙头城市房价?#20013;?#31283;中有降,热点二线城市房价总体趋于平稳,环京超跌板块出?#31181;?#36300;回涨。

根据校园招聘著名机构梧桐果发布的2018年毕业生城市取向调研报告:13%的毕业生选择了北京作为就业城市,如果按照840万的毕业生统计,预?#24179;?#20250;有超过100万毕业生在2018年入京工作。

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需求挤压投机正成为主力

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如果北三县取消所有建筑用地的住宅审批,那就意味着北三县所有的住宅用地均不可再上市交易,甚至已经通过其他手段已经拿到地的项?#21487;?#25209;?#35759;紉不?#21152;大,这就代表着北三县很快就会进入存量房市场。

改善型户型占比增长,相对应根据投资价值的中小户型产品的比例下滑,其背后则是真实需求的回归对不理性投资投机的挤压效应正在“发酵”。

第二,土地供应出现下降,土地资源供应后续无力。

一边是北京加速拆违疏解力度,另一边则是通州及北三县三统一协同发展进入实?#24066;?#23454;施阶?#21361;?#21271;三县有望率先接盘。

1月底,北京市人大代表、大兴区委书记周立云在北京市?#20132;?#26399;间表示,新机场临空经济区规划已正?#20132;?#24471;国家发改委批复,?#22771;?#27491;在开展城市设计及起步区控?#33889;?#32454;规划研究。

北京2017年北京商品住宅供地达到了71宗地,可以提供规划建设面积达到了969万平米,接近1000万平米。

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但是到了2018年上半年,北京供地明显减少,上半年一共才有21宗地,建筑面积不到300万平米,与去?#26198;?#26399;减少了40%!

减量式发展导致城市空间有限,供应不足!

北京新机场

这就意味着北京房价上涨的压力?#19981;?#22686;大。

长期看北京房价、租金上涨态势很难逆转!

2月4日,河北省长许勤在北三县调研时再次强调:要全力支持北京城市副中心建设,廊坊北三县要严格落实统一规划、统一政策、统一管控要求,在服从大局、服务大局中,找准定位、把握机遇,努力实现高质量发展。要在错位承接京津产业转移上下更大功夫,加强政策引?#36857;?#25630;好配?#36861;?#21153;,加快聚集高端高新产业。

北京未来面临三大核心困局?#21644;?#26469;人口?#20013;?#27969;入压力,租金房价上涨压力,土地资源匮乏的压力。

7月31日,北京市印发了《北京市关于全面深化改革、扩大对外开放重要举措的行动计划》!

从北京产业疏解来看,首都产业发展向东向南的基本格局已经确定。从人口疏解来看,北京在整个疏解功能上有严格规定,到2020年,北京市需要疏解人口至2300万人,而且每一个区县都有明确的疏解目标。总体来看,2年之后北京市向外疏解人口将达88万人。而地理位置毗邻的环京区域无疑是首要承接地。

很多人问,北京的人口大疏解能不能疏解到北京近?#35760;?#21602;?其实空间不大了。

在这里深化计划中,重点强调了北京城市未来发展的基本态势是减量式的!要严格限制集中建设区外存量改造和新增建设用地,倒逼集中建设区外城乡建设用地减量。

新萄京娱乐场官网,其?#21361;?#20174;交通建设情况看,同样是到2020年京津冀地区的交通配套条件将有较大提升——河北省将实现“六纵六横”交通圈、京津冀形成核心区域一小时交通圈以及整个环京半小时交通网。

第一,北部及东北的平?#21462;?#24576;柔、密云、延庆都是生态涵养区,自身就不适合进行大规模的开发和人口集聚居住,否则会导致生态被严重破坏。

第一:五环内原则是不再新增供地,城市中心发展严重减量,限制极大。

以立体化交通网络的建设为先?#36857;?#21271;京的产业、?#26102;?#21450;人力资源的外溢效应带给环京区域的将是庞大的市场需求。而在需求增长背后,作为供给侧的土地政策正在收紧。

因此,大量疏解人口到生态涵养区,就是一个馊主意,往北走,不足取。

第二:西部和北部都是生态涵养区,原则上不得大规模开发!

中国房地产报记者了解到,去年以来,为配合京津冀整体区域的楼市调控及配合雄安新区的建设,环京县市也相应出台了各自的严格土地调控计划。以廊坊为例,去年10月廊坊市政府新闻办召开“全市土地资源利用与管理情况新闻发布会?#20445;?#22312;规划管控方面,会上发言人表示要充分发挥土地利用总体规划龙头作用,严格土地管控,全力支撑雄安新区规划建设和京津冀协同发展。

第二,西部的门头沟,是山区,也是采?#28072;?#22320;下由于常年采矿,已经变成了采?#28072;?#26681;本不适合人口的大规模迁徙居住。

延庆、门头沟、密云、延庆、平谷等远?#35760;?#24050;经基本废了。

更早以前,从2014年起,“北三县”已经明确短期不新增建设用地,特别是燕?#36857;?#36817;三年没有住宅用地供应。

往西去,没空间,进山了。

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去年环京土地价格达到新高,廊坊市2017年最高楼面价是安次区的9731元/平方米?#36824;?#23433;去年拿地的整体楼面价也超过6000元/平方米;而在涿州这个数字也达到6600元。

第三,南部的房?#20581;?#22823;兴、亦庄,自从2010年开始就已经进行了大规模的开发建设,?#22771;?#30340;早就人满为?#36857;?#22303;地资源已经被过渡开发,未来还要预留大量的城?#26032;?#21270;及产业用地,根本没有空间了。

第三:原有的大兴、亦庄、房?#20581;?#39034;义、昌平等区域已经开发饱和,新增供应将会逐渐消除。

区域价值释放 环京成房企争夺重地

北京南城,10年的开发,人口、绿化、产业早就满了。

根据北京建委数据显示,2018年北京供地同比去年下降了50%以上,就已经说明北京商品房供地已经到了瓶?#20445;?#31526;合减量发展原则。

进入2018年,北京楼市的企稳已经为整个环京的回温埋下伏?#30465;?#29615;京一向以北京的变化而变化,敏感的企业总是最先嗅出味道,记者了解到,包括旭辉、融创、恒大、万科等“外来?#36924;?#19994;2017年以来相继布局该区域市场。

一句话,北京城市经过这么多年的发展,?#22771;?#22478;市中心就要大疏解促提升,人口要疏解,首都的政治安全要稳定,而城市拓展的空间又非常有限,怎么办?

大量规划的绿地、林地、集体建设用地及产业用地,挤占了北京住宅用地数量,空间上实现原有供地计划的可能性已经不高。

其中,2017年初,碧桂园在北京区域公司外,组建京东、京西、京南和京北区域分公司,深耕环京周边城市。碧桂园加强与当地企业的合作,?#30452;?#19982;石家庄?#36164;?#38598;团、唐山君熙太和达成战略合作。2月碧桂园以2.46亿拿下石家庄桥西区瓮村改造项目,在石家庄的布局从西南扩张到东北。

再加上雄安新区发展变慢了。廊坊北三县就是在这样的背景下,被推上前台的,极有可能要承接起雄安新区的一部分功能了。

如果北京城市发展不做?#23454;?#25193;张,其房价和房租双双上涨的态势,从长期看是不可逆转的。

2月泰禾成立河北泰禾子公?#23613;?0月?#23637;?#22826;行轩圃项目正式进驻石家庄。
6月万科地产首次进入石家庄。7月与河北乐水地产达成战略合作,正式进入石家庄栾城区。10月在雄安新区注册成立房地产公司,注册?#26102;?0亿元,是雄安新区第一家房地产公?#23613;?/p>

北三新区的推出已经刻不容缓了!

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而作为“内生?#36924;?#19994;,随着环京市场的稳定和回温,此前深耕的华夏幸福、荣盛、隆基泰和等企业未来不可小觑。

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京津冀协同的关键是利益协同

其中,2017年在张家口、廊坊和保定这三个区域中,华夏幸福?#22771;?#22303;地储备量处于领?#36153;?#20301;置。华夏幸福定位为“产业新城运营商?#20445;?br /> 在产业园区的开发建设上形成了一定的规模。依?#23567;?#22253;区+地产”的区域开发模式,除了在拿地方面具有相对优势,依靠公司专业的城市、园区和产业运营能力,华夏幸福同样将成为享受首都产业、?#38469;酢⒆时?#36716;移带来的的红利。

北三县升级成北三新区

北三县的三统一协同是利益协同的范本

可以预见,土地的稀缺性与可期的需求增长双重作用下,大量的产业和人口将加速溢出北京,流往环京。有限的资源下,通过京津冀的协同和产业功能的统筹,北京、天津、雄安的黄金三角区加速区域结构和产业调整也将不断深化,在此背景下,环京市场迎来更多的发展红利,只是时间问题。

成为疏解北京非首都功能的核心区域

北京的大规模疏解及减量式发展,导致北京利益明显受损:

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是北京政治稳定的“护城河”

第一,北京在过去两年,总共疏解制造业企业2200家,批发类市场1000家,物流中心120家。未来三年,还要再疏解1000家制造业企业。

京津冀交通网

8月22日,河北省省委书记、省长一起来到廊坊北三县考察,两个主官同一个时间,同一个地点,出现在同一个地方,这是非常罕见的。

税收及相关费用的损失影响较大,相当于为京津冀协同做出了牺牲。

但实质上,就在前几天,有一个更高级的官?#20445;?#24120;委)已经视察过了,并做了重大指示,这次河北省领导其实是来落实高级领导的指示的。

第二,减量式发展,土地供应被逼减少,土地?#25214;?#21463;损。?#23616;?#19978;也是京津冀协同发展的要求之一。

河北省委书记王东峰在座谈会上提了几点发展意见,基调非常高,概括起来就是以下几层意?#36857;?/p>

因此,京津冀协同发展的关键点,?#23616;?#19978;是利益协同,北京和河北要从利益上要做到共呼吸,同命运。

第一,廊坊要有大局观,在北三县建设问题上要切实领会中央的意?#36857;?#36825;是X书记亲自拍板规划的,这?#20301;氨局?#26159;提醒,警示和告诫,不能拖后?#21462;?/p>

利益协同究竟如?#31283;?#23450;?

第二,北三县的建设标准?#23835;?#38754;对接城市副中心、雄安新区,要坚?#36136;?#30028;眼光、国?#26102;?#20934;、中国特色、高点定位。

我个人认为,通州和北三县的三统一协同发展,?#23616;?#19978;就是一个利益协同的发展范本,而且最关键的在于,这个发展范本是由北京主导的。

很显然,这是特区的建设标准和基调,意味着“北三新区”极有可能很快推出,所以王东峰也强调,北三新区是河北省改革发展的宝贵机遇。

从?#22771;?#30340;消息看,不管是22号地铁线的修建,还是未来的京唐城际,甚至包括整个北三县未来的土地?#25214;媯?#22522;本上都会在北京的主导掌控之下来进?#23567;?/p>

第三,北三县建设要加强与北京的沟通协调,重大事项要协调、日常信息要沟通、项?#21487;?#25209;要联审!这就意味着北三县未来其实是京冀共管区域。

这一点,不管是雄安新区,还是二机场辐射下的廊永固,都是做不到的。

未来北三县的管理权可能将?#29615;?#20026;三:事权,归北京通州;人力权,归河北省廊坊;而财权可能是双方共享,利益均沾。

雄安新区为什么慢?因为那是河北省主导的;廊永固为什么总是通不了北京的地铁?因为那是廊坊主导的;

第四,为?#22235;?#22815;让北三县很快承接非首都功能,北三新区未来将会得到以下支持:

利益不协同,京津冀发展就难以协同,一切都只是扯皮。

税收政策上的支持:只要能够在北三县注册落地的企业,均会得到一定程度的税?#21344;?#20813;支持,甚至力?#28982;?#38750;常大。

原先根据河北的十三五规划,涿州、固安、永清等环京地区,均规划可引入北京近郊地铁线,迅速形成交通一体化发展格局。

人才政策的支持:北三县极有可能会有自己的人才引进新政,主要针对北京的外地人?#28023;?#21487;能会对北京的社保进行认定,拥有1-3年北京社保+学历,就可以直接落户北三县。

实现了吗?到?#22771;?#20026;止,北京土规委连提都没有提!这背后的原因耐人寻味。

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综上所述,在北京主导下的通州和北三县三统一规划,明显占有天时地利人和的优势:

北三新区的建设周期及定位

天时,是时机恰好,北京大疏解的关键节点;地利,紧靠城市副中心的地缘优势;人和,以北京为主导下的利益共同体。

那么未来北三新区的建设周期会有多长呢?

【8月23日,微信?#22909;?#36153;讲座:房产税,讲究是降房价,还是涨房价?】

我个人判断主要分为三个阶?#21361;?/p>

——精品文?#38534;?/p>

第一阶?#21361;?018年年底-2019年年初,规划设?#24179;錐危?#21271;三新区概念会横空出世,定位于疏解北京非首都功能的核心新区,是城市副中心的卫星城。

  • 单月暴涨3%!北京房租进入上涨通道,800万北漂租房客将被薅羊毛!

  • 货币宽松真的来了!大基建和房地产,谁才是未来真正的?#36141;?/p>

  • 北京商办有望破局:新房或只租不售!商办将很快进入存量市场!

  • 终于来了!廊坊酝酿出台人才落户新政,环京市场下半年有望解?#24120;?/p>

  • 第二?#36136;?#19994;潮即将来袭!中国经?#31859;?#22411;阵痛期的资产配置?#32597;?#39035;重回一线!

  • “新四万亿刺激计划”来袭,中产财富大缩水,只有三种途径可保值!

  • 产税草案或10月份推出:税率1%,异地有房可不征税!

同时宣布北三新区的产业政策、人才新政等系列规定,推动新区快速建设。

第二阶?#21361;?019年-2022年,近期建设目标,大量引入新北京人口,打造成为疏解北京非城市功能的东部新城,极?#28982;?#35299;北京的大城市病,首都政治稳定进一步增强。

第三阶?#21361;?022年-2035年,中长期目标,成为北京不可分割的一部分。

【8月30日,微信?#22909;?#36153;讲座:廊坊北三县的北三新区深度解读】

——精品文?#38534;?/p>

  • 超过500万人被“违建”拆除!北京疏解加速,北三县的天时地利人和!

  • 单月暴涨3%!北京房租进入上涨通道,800万北漂租房客将被薅羊毛!

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