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新葡萄京娱乐场手机版二〇一八年楼房买卖市场难说了,东京二手房真回暖了

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摘要:一年之计在于春。阳春三月对每年的房地产市场来说是一个最关键月份。在三月,通过观察房价涨跌、成交量等一系列指标,基本能够看清全年楼市走向。这是猫姐在买卖若干房子之后的心得。
今年三月楼市情况如何?我们从?#24515;?#30475;到今年楼市的哪些走势?现在还能买房…

在严厉的调控政策面前,3月这一房地产市场传统旺季黯然失色,楼市成交大幅缩水。统?#33889;?#31034;,3月监测的30个大中城市中,七成城?#26032;?#24066;成交量环比上涨。但是相比去年3月,则有近八成城市下跌。在严厉的调控政策面前,3月这一房地产市场传统旺季黯然失色,楼市成交大幅缩水。统?#33889;?#31034;,3月监测的30个大中城市中,七成城?#26032;?#24066;成交量环比上涨。但是相比去年3月,则有近八成城市下跌。

全文共2718字,阅读大约需要6分钟

  一年之计在于春。阳春三月对每年的房地产市场来说是一个最关键月份。在三月,通过观察房价涨跌、成交量等一系列指标,基本能够看清全年楼市走向。这是猫姐在买卖若干房子之后的心得。

楼市正在酝酿“拐点”。记者了解到,多数城市成交量在“限购令”出台后均出现明显的下滑,部分重点城市同比下跌近40%,在成交量大幅缩水的同时,北京、上海、深圳等一线城市房价开始出现松动、调整迹象。接受采访的专家认为,随着楼市调控政策的?#20013;?#36235;紧,楼市将加速迎来“拐点”。

伴随着阳春三月的温度回升,北京二手房市场出现新一轮成交高峰。多家机构4月1日发布的统计数据显示,3月北京楼市二手房网签住宅16051套,创下了近十个月以来的签约新纪录。这也是2017年“3.17”楼市调控后、第三个月度签?#35745;?.6万套的月份。由于2月因春节因素成交量有所回调,目前尚无法满足“连续三个月上涨”全面复苏的走势,但“二手房走出低谷”已经成为市场的一致判断,但?#30340;?#20063;提醒,受到信贷严格、限竞房库存高企等因素的影响,市场不会出现太明显的反弹,购房者和小业主都应审慎判断。

  今年三月楼市情况如何?我们从?#24515;?#30475;到今年楼市的哪些走势?现在还能买房吗?猫姐给大家分析一下。

伴随着“新国八条”政策出台,上海、重庆开征房产税,各地方版楼市调控细则陆续着地,“限购令”、“地方房价控制目标”成为2011年一季度楼市的主题词。截至3月末,限购范围扩大至全国40多个城市,并有608个城市公布了2011年“房价调控目标”。

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在严厉的调控政策面前,3月这一房地产市场传统旺季黯然失色,楼市成交大幅缩水。统?#33889;?#31034;,3月监测的30个大中城市中,七成城?#26032;?#24066;成交量环比上涨。但是相比去年3月,则有近八成城市下跌。尤其值得关注的是,所监测的重点城市同比全线下滑,总体下滑40.5%。其中,北京下滑幅度最大,达到48%,南京、杭州的下滑幅度也超过40%。

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  旺季不旺 一线房子卖不动

北京楼市成交大幅下滑的情况,记者还从亚豪机构、链家地产、伟业我爱我家等机构处得到了证实。亚豪机构统?#33889;?#31034;,3月北京累计成交商品住宅5743套,成交面积11.5万平方米,同比2010年3月,北京商品住宅成交套数下降了43.0%,成交面积下降了48
.4%;“链家地产”市场研究?#25179;?#25454;北京市房地产交易管理网数据统?#33889;?#31034;,一季度新房住宅网签总量为20747套,环比2010年四季度下降41
.5%,同比2010年一季度下降35.8%。

三大因素促使成交井喷

  今年3月,一线城市的人都不买房了。

除了新房成交量出现大幅缩水,北京的二手房成交量也出现大幅下滑。根据伟业我爱我家市场研究院和北京市房地产交易管理网的统?#33889;?#31034;,3月份,北京全市二手房网签总量为11102套,与更具可比性的1月份相比,成交量下跌了52.7%,与去年同
期 相 比 ,成 交 量 也 大 幅 下 跌 了56.9%。

诸葛找房数据显示,3月北京楼市不仅在新建商品住宅成交量上,远高于上月与去年同期,在该月度二手房网签量上更是同、环比俱增:二手住宅成交16051套,环比大幅上涨163.52%,同比上涨43.88%。

  央行数据显示,截止3月末,北京个人住房贷款增幅比上年同期低31个百分点,是2014年以来首次出现个位数增长。

成交量大幅下滑的同时,北京房价也出现松动的迹象。亚豪机构统?#33889;?#31034;,3月北京商品住宅成交均价出现了大幅下挫,跌落至19213元/平方米,创连续8个月成交价格新低,环比降幅超过两成,同比也下降了9.8%。

来自中原地产研究中心的统计数据显示,3月的北京二手房网签数据是2018年5月后、连续10个月以来的最高值;也是继2017年“3.17”楼市调控后,除了2017年4月及2018年5月两个单月外,第3个二手房住宅成交量破1.6万套的月份。

  3月北京楼市成交数据已经出炉:

“链家地产”市场研究部数据统计也显示,一季度北京新盘项目的拟售均价为27693元/平方米,较去年四季度上涨13%;而成交均价仅为18995元/平方米,较去年四季度下降10.6%,成交均价和拟售均价的差距高达31.7%。

北京商报记者查阅过往网签记录发现,2019年2月北京二手房成交量为6091套,2017年4月及2018年5月北京分别实现网签16902?#20303;?8096?#20303;?/p>

  一季度,北京商品房销售面积同比下降66%!

北京出现的情况并非个案,天津、杭州、上海、深圳等地也出现了成交缩水、房价下行的态势。
的监测显示,2011年3月天津市商品住宅成交6286套,成交面积62
.02万平方米,环比下降40
.41%,均价8326元/平方米,环比下跌6.17%。价格波动虽较为缓和,但已连续四个月下?#23567;?#35813;院数据显示,3月上海市商品住宅成交均价为13806元/平方米,环比下滑7.57%;3月深圳市商品住宅成交均价为19424元/平方米,环比下跌5.65%。

在中原地产首席分析师张大伟看来,信贷政策的略微宽松、调控周期内市场需求的积压,?#32422;?#21463;新房促销导致的“以旧换新”需求增加等,是3月北京二手房签约窗口期成交量井喷的主因。

  新建商品住房仅签约2723套,创下单季度历史最低纪录。

上海房地产研究院综合研究部部长杨红旭接受《经济参考报》记者采访时说,成交量的大幅下滑和房价松动的迹象表明,京、沪等一线城市的楼市将在4、5月份迎来“拐点”。“4月份,最迟不会超过5月,70个大中城市新建商品住宅价格环比综合指数将出现首次下跌,?#24067;?#25151;价将出现‘拐点’”。

在张大伟看来,一方面,当前信贷政策相比之前有所宽松,购房按揭贷款政策基本平稳,另外,市场短期炒作“国管公积金政策收紧?#20445;?#20063;使得部分观望需求加快入市。另一方面,过去一年低迷的成交量下,积蓄了不少需求,特别是北京在过去接近2年的调控周期内,房价明显下调,成交量跌幅过半,市场需求积压。此外,春节后部分地区新房加大促销力度,购房者为了换房,加快了二手房销售,也使得市场活跃度加大。全国其他部分城市放松房地产调控,叠加部分涨价谣言出现干扰市场走势,如很多城市宣传利率大幅度降低、限购有调整等,也被张大伟视为影响北京二手房成交表现的一大因素。“最近一段时间,基于房价确实有所下跌,各种炒作开?#23395;?#21943;,很多人对政策放松开始出现预期,害怕错过上涨。”

  二手房也不乐观,北京3月二手房签约量12104套,虽然是继2017年12月、2018年1月后又一次成交量破万。但这个数据放到历年来看,并不乐观。

杨红旭认为,随着房地产开发商?#38590;?#21147;逐渐增大,推盘的速度将加快,打折优惠的力度也将加大,商品房成交价格将有望出现回落。他强调,目前开发企业的资金状况已由过去的宽松转为紧张。一方面开发企?#20302;?#37096;融资受限,另一方面内部销售遇阻,而随着存贷款基准利率的?#31995;鰨?#26410;来房地产开发商的资金?#22815;?#36827;一步趋紧,被迫降价的房企会增多。

诸葛找房数据研究中心分析师国仕英也指出,3月二手房签约数据井喷,是源于受此前政策影响积压及其市场预期改变的购房需求,在近一月时间里得到了集中释放。

  纵观三月份的数据,同比下跌的年份多半后势不乐观:

中国社科院城市发展与环境研究所研究员牛凤瑞认为,今年一月出台的楼市调控政策实施至今已近3个月时间,一系列抑制市场需求的“限贷”、“限购”政策效应初显,表现之一便是购房者的预期发生变化,成交量的下降。随着成交量的下降,开发?#22871;?#37329;回流速度将减慢,这将使得房价下行?#38590;?#21147;加大,?#35789;?#24320;发商名义上不降价,?#37096;?#33021;采取一些促销手段“?#21040;怠薄?/p>

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中国房地产学会副会长陈国强表达了同样的看法,如果未来一段时间内不出现政策松动等情况,楼市的降价窗口会提前到来。他预测,很可能会在二季度到来。

新房库存的挤压

  “金三”是楼市传统销售旺季,一般来说,如果3月的楼市成交数据大幅走高,价格上涨的可能性比较大。从图表我们可以注意到,2013年3月北京楼市成交4.3万套,2016年3月成交3.6万套,这两年北京房价都迎来了大幅上涨。

不过,牛凤瑞也表示,如果现在人们讨论和期待的“拐点”是指房价月环?#28982;?#21608;环比出现下降,那么,这应该是楼市短期内的一种价格变动,是微观的、局部的。

需要指出的是,3月北京二手房成交热度攀升的另一面,是北京新房库存压力的激增和信贷?#38590;?#26684;执?#23567;?/p>

  如果三月成交不旺,全年楼市也难有起色。

专家观点:

统计数据显示,在3月北京二手房签约量破1.6万套的同时,北京新建商品房的供应量也在不断走高。据中原地产研究中心统计数据,3月北京供应商品房住宅3707套,继续增加供应,库存积压也?#20013;?#19978;升,目前库存已经达到了6.88万套,这也是房地产调控2年多来的最高点。

  ●2014年3月北京楼市成交量近几年成交最低,从全年房价走?#35780;?#30475;,北京二手房跌幅超15%。2015年3月成交也比?#31995;停?#24403;年政府连续降息?#22797;危?#25918;松楼市调控政策,2015年全年房价同比2014年上涨10%左右。今年3月北京楼市成交量是继2014、2015年来新低。

如果预测成真,作为房地产市场下游行业的家居市场会受到怎样的影响?不少专家?#32422;?#32593;友都对此发表了意见,只是观点倾向各有不同。

值得一提的是,北京楼市库存高压之下,去年放开供应闸口的限竞房“唱主角”。截止4月1日,北京合计入市限竞房45个项目,共取得6期预售证,提供商品房住宅限竞房30146套,当前只网签了7631套,按照面积计算网签比例,80.3万平米的销售面积只签约了22.2%。而从整体看,所有项目入市的实际销售的平均签约数量也不足40%。

  ●3月份上海楼市成交也不乐观。
二手住宅成交套数为17370余套,成交量同比暴跌。上海二手房指数办公室认为,作为传统销售旺季的“金三?#20445;?#20170;年成色不足,甚至不及正常年份月均2万套的水平。整个一季度,上海二手房成交量创6年新低。

观点一:房子价格下降,整个楼市应该会回暖,对家?#26377;?#19994;绝对是个好消息。

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  ●在广州,3月商品住宅成交6512套,同比下降57%。例外的只有深圳,由于“三价合一”政策的吹风,出现了提前购房的风潮,成交意外上扬。

观点二:价格下?#30340;?#20040;多,说明刚性需求受到了阶段性的抑制,不少消费者或暂时放弃了买房装修的打算,或在买房后缩减了装修的开支,因此在短时间内对家?#26377;?#19994;还是不利的。

事实上,除了已经取得预售证的限竞房项目外,另有大批待售项目正在排队中。张大伟透露,2019年入市的限价房有望超过6万?#20303;?/p>

  中指院数据显示,四个一线城市今年一季度商品房成交面积同比下跌33%。

观点三:就算市场暂时不稳定,但整个行业依然看好,尤其在一线城市,刚性需求依然存在,只是暂时受到了压抑。随着房地产行业走向健康稳定的轨?#20048;?#21518;,刚性需求?#22815;?#37322;放出来,尤其中国人传统观念中,拥有没房购房、小房换大房的思想,并且80后渐渐成为行业的主力,需求决定市场,所以市场潜力还是非常大。

此外,麦田房产方面还指出,基于2019年北京住宅用地计划供地量和前两年将保持一致,预计政府在供地方式和供地结构上还将有所调整,除了非“限房价”供应地块占比增加外,降低区位不?#21152;?#21183;的地块出让?#20934;?#20134;有较大可能。这或将更多地调动起开发商的拿地热情。

  量的下跌也带来了价格下跌。3月,北京、上海、深圳房价全都同比下降。?在深圳,最近二手房?#20843;?#30424;”成交,往往便宜数十万,甚至一两百万左右,降幅已达10%左右。北京燕郊有的楼盘降幅已达30%;上海3月二手住宅则环比下跌了0.6%,跌幅为2016年以来之最。

观点四:如果楼市冷淡影响到了家?#26377;?#19994;,对中低端产品的影响可能更大。高端产品顾客的经济能力不是问题,而相比较而言,中低端层次家居产品的准顾客受到楼市价格影响的可能性会更大一些。

根据麦田房产2月统计报告,2月北京住宅用地出让方式有较大改变,在本月成交的9宗住宅用地中,其中有3宗地尝试采用“限地价、竞自持、报方案”的竞地方式,不再“限房价?#20445;?#32467;束了2016年底以来北京出让住宅用地全部“限房价”的历史。

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  旺季不旺,二线城市也入秋了

反弹有限

  二线城市怎样了呢?易居研究院数据显示,2018年3月份,50个重点城市新建商品住宅成交量同比2017年3月减少29%,同比2016年3月下降更多,也低于2015年3月的数据。

3月井喷的二手房成交数据,也引发了?#30340;?#22806;关于北京楼市回暖?#20013;?#24615;问题的热议。而整体市场反弹有限,这一观点得到了多位专家的认可。

  这已是50个主要城市的成交量连续几个月表现为负增长。易居地产研究院副院长杨红旭认为,按目前的趋势,3月或4月,全国楼市的总体成交量就会由正增长转为负增长。这是全国市场实?#24066;?#38477;温的第一个关键指标。

国仕英表示,从3月北京新房、二手房成交数据可以看出,北京市场回暖趋势明显,已经逐渐走出低谷。不过就“回暖趋势能否?#20013;保?#22269;仕英认为,北京楼市在过去两年内经历了严格的调控,市场各项指标已达到调控预期,目前北京二手房市场已回归理性,短时间内在无调控政策刺激下,将会保持稳定运行态势。

  全国商品房销售增速早已放缓。2018年1至2月,商品房销售面积同比增长4.1%,远低于2017年同期的25.1%和2016年同期的28.2%。2018年1至3月,全国商品房销售面积仅增3.6%,是2015年6月以来的最低值。在东部地区,3月楼市大幅降温,销售面积同比大降7.3%。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐指出,这种升温主要是季节性因素导致。第一,今年的环比增幅与2018年同期相当,与2015-2016年市场较热时相比,今年3月市场同比回升力度相对温和。但从周度数据来看,3月第4周的周度交易量?#20013;?#29615;比下降,表明市场节后快速升温的势头并没有?#20013;?/p>

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从价格看,二手房成交均价涨幅较稳。3月北京二手房成交均价61420元/平方米,较比2月上涨2.5%。3月高单价的中心城?#37027;?#25104;交占?#28982;?#27604;提升2.5个百分点,扩大均价涨幅。若剔除结构性原因,3月均价涨幅在历?#20998;?#26399;中不大。从短期看,3月后两周成交均价已随成交量的回落而下跌,均价上涨势头难以?#20013;?/p>

  二手房市场表?#25351;?#19981;乐观。猫姐选取了部分热点二线城市二手房同比变化:

许小乐表示,目前市场预期仍平稳。3月北京链家新增房源量同比下滑26.7%,新增客源量基本持平,带看量同比增长14%,买卖双方入市积极性仍处低位。近半年业主报价保持平稳,一季度业主?#31995;?#25346;牌价的次数虽环比上升,但仍有近8成业主下调报价。3月购房者成交周期79.2天,仍然处于较长的区间。

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“在北京房地产调控政策依然保?#25351;?#21387;、新房供应相对充裕的条件下,市场不存在快速升温的基础。”此外,许小乐还强调称,如果后续缺乏?#20013;?#30340;政策支?#29275;?#24066;场会转入季节性向下调整,全年交易量呈现前高后低的态势,3月份的交易量有可能是全年的最高点。

  房地产为何卖不动了?有几大原因:

麦田房产方面则表示,从2月土地出让方式不再“限房价”一刀切,?#32422;?#36817;期银行房贷审批和放款速度均有所加快等政策信号可以看出,目前北京房地产政策环境?#38590;?#21385;程度较之前有所缓和,但考虑到住房信贷政策?#20174;?#26494;动变化,预计接下来市场仍将呈现理性复苏走势。

  一线和核心二线城市的调控政策尚未放松,成交难提升;

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  对于三四线城市来说,经过了1-2年的轰轰烈烈去库存,大部分城市房价大涨,居民购买力已经大幅下降。

合硕机构首席分析师郭毅指出,今年楼市自春节后的两周时间,确实已经出现较为明显的回暖现象,从3月整月的成交情况来看,也印证了春节后的市场回暖。郭毅认为,这一轮回暖的主要原因,一方面在于去年宽松的货币政策改善了市场预期,另外一层原因则在于当前北京市场可选择的项目量较多,同时开发商采取了一些价格手段,给予了一定价格优惠,在此背景之下,使得之前积累观望的需求得到一个集中的释放,因而形成了3月
“小阳春”的局面。

  任泽平预测,随着房地产调控和棚改货?#19968;?#27604;例下降,预计2018年销售大降。

“‘小阳春’局面能否?#20013;?#25105;认为还是取决于限购、限贷政策。当前北京仍然执行非常严格的限购、限贷政策,同时二手房首付比例高达八成,所以从目前来看,北京楼市的这种短期回暖,其实是可以预期的。”由此,郭毅指出,北京楼市长期且?#20013;?#20986;现二手房成交量的高涨,甚至出现价格的升温,可能性并不大。

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  房地产供给大幅增加

  虽然全国房地产销售乏力,但是开发商拿地和建房的激情却在增加。

  一季度,全国房地产开发投资21291亿元,同比增长10.4%,这个数据让市场吃了一惊。

  原因不难理解:2015-2017年的全国楼市大卖,开发商们普遍赚得盆满钵溢。赚到钱开发商并非持币观望,继续加速项目周转,又开始新一?#25351;?#25151;,加紧投资。

  以碧桂园为例,提出了“高周转”战略,要求提高加快三四五线城市项目周转速度、报建速度、供货速度,实现地块价值的快速变现。“高周转”也是其他房企的策略。

  当前金融去杠杆、调控趋紧、货币政策不明朗,房企资金支持空间变窄,资金成本也将不断抬高。在这种情况下,能够提高资金使用效率,至关重要。而高周转模式正是企业在资金有限的情况下可以实现业绩高增长的一种有效策略。

  对于房地商的拿地建房需求,地方政府是举双手欢迎。今年地方政府日子也不好过,各种非标融?#26102;?#38480;制,基建资金来?#20174;?#38459;,土地换收入,两者一拍即合。

  在三四线城市,供给增加更为明显。在一季度,房企继续大肆买地,一季度300城市土地出让金总额同比增40%,三四线涨幅居前。

  房子越建越多了。商品房新开工面积增速出现明显回升。2018年1季度,全国商品房新开工面积为34615万平方米,增长9.7%,增速较1-2月出现明显回升,加快6.8个百分点。

  但是,投资买房真的要越来越谨慎了。

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  未来房价会怎么走?

  2018年,热点城市的房价下跌将可能发生。

  首先,日渐收紧的信贷和银根,是导致房价下跌的重要因素。分析认为,跟随美国加息的进程,虽然中国官方利率没变化,但常备借贷便利利率,实质也就是暗?#32422;?#24687;。

  另外,目前房地产行业无论供给端和需求端,融?#26159;?#20917;都不乐观,按揭利率仍难轻?#32422;?#39030;。

  此外,3月份,各地调控政策不断加码,大连、深圳、海南等地,均不同程度地升?#35835;说?#25511;政策,给各地的房价蒙上一层阴影。海南的调控措施基本是冻结型的,期房买?#19968;?#26412;被套牢9年以上。

  一线城市今年房价会怎么走?上海易居房地产研究院副院长杨红旭直言,从一季度走向来看,北京楼市进入底部无序波动,银行信贷不放开,房价将看空!

  在大部分机构看来,2018年房地产政策整体将偏紧,未来房屋销售面积增速将进一步下滑,甚至会出?#25351;?#22686;长,而房价涨幅则会随着销售面积的回落保持低位运?#23567;?#20108;三线城市房价虽有上涨压力,但涨势并不会?#20013;?#22826;久。

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  至于您的决策,猫姐有以下建议:

  刚需能上车就上车吧;

  限购城市新房因为价格?#26500;遙?#33021;买到也没问题,这个逻辑任志强说过多次;

  投资其他区域、类型的房产请谨慎,一是因为价格预期存在巨大的不?#33539;?#24615;;二是因为流动性差,比如猫姐朋友之前刚在海南购置的房产,买完赶?#31995;?#25511;政策,大笔资金压在里面,期房两年、房产证两年,拿到房产证满五年可交易,一晃就9年时间,而且未来房价不?#33539;ǎ?#21363;便房价翻一倍,算下来整体?#25214;?#20063;就相当于年化?#25214;?%,能拿到这样?#25214;?#27700;准的理财产品市面上还是有不少的,而且不至于锁死?#32422;?#30340;流动性。

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