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平均资金财产负债率达74,平均每家负债362亿元

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七八月间,房地产行业出了一系列负面问题,让这个曾被温总理要求有“道德血液”的行业,再次坐上了火山口。

从P2P爆仓,牵扯出部分?#34892;?#25151;企房子卖不动,已经还不出款;到因为龙头房企引发的安全事故,对全行业过高周转速度,将导致全行业房子质?#30475;?#24133;下降的猜测;再到北京等城市长租公寓,因为大量屯房、大量收房出现的租金飙升。

这导致7月份的中国房地产品牌榜上,很多企业的负面舆情数量和负面占比,达到了自今年三月以来的全年最高峰。而且从8月的趋势看,整个8月的负面舆情可能比7月还要更?#29616;亍?/p>

部分企业品牌经理因此成为“救火队员?#20445;?#39057;?#21271;?#21629;于各个“案发现场?#20445;?#28982;而这种事后补救的做法,?#27425;?#27861;亡羊补牢,修补正在扩大的品牌美誉度、信誉度裂缝。

多少品牌人因为无法“防火”负面舆情而黯然离开。他?#19988;?#25104;为行业中经常需要“背锅”的一群人。据说,某TOP20企业仅仅3个?#29575;?#38388;就走了7个品牌经理。

然而,仅仅?#19994;健?#32972;锅侠”就够了?品牌的裂缝谁来修补?品牌价值因为负面舆情,究竟蒸发了多少?品牌“防火墙”的纵深,为什么没有能够成功?#20540;?#36127;面舆情的进攻?如何改变一直以来品牌被动挨打的地位?这些问题,显然不是简单换一个品牌总或整体撤换品牌团队就能解决的。

如果说6月份的负面新闻,还仅仅只是集中在几家企业身上。那么到了7月份,负面舆情开始向全行业扩散。保利、泰禾、新城、金茂、招商、融创、恒大这些曝光量前20名企业,负面舆情比例都达到了曝光量的20%以上。

与此同时,行业中曝光量最低的企业,负面舆情比例也是极高。恒泰、中庚、星河,三家曝光量只有几百条的房企,负面舆情比例居然达到了20%以上。

至于重庆华宇、石榴集团这样的销售规模50—100强的房企,负面舆论比例居然能达到50—60%。

从工程安全、楼盘?#20998;省?#24314;筑规划、消费者诚信,到企业负债率、融资能力、外汇融资规模,再到管控的合规合法、员工招聘、商业信誉、销售不畅、股价长期看低,?#36127;?#25152;有的环节都可能会爆发负面舆情,并对公司的公众形象产生巨大的伤害。

有品牌总把房地产业比喻为“炸药库?#20445;?#31245;?#34892;?#28779;?#29301;?#23601;可能会引发大爆炸。

自媒体的失于管控,加剧了房地产行业的负面舆论曝光量。?#34892;?#33258;媒体为了追求曝光量,会故意降低内容水准,?#27599;?#33021;违背常识,但可能充分迎合公众情绪的观点,来制造100000+的高流量稿件。最典型的案例,莫过于万科万亿负债的新闻。其实,一季度的负债率水平,在行业中并不高。截止到2018年3月底,万科的预售房款(合同负债)为4793.6亿,剔除预售房款(合同负债)后的负债是5495.67亿元,剔除预售房款(合同负债)的资产负债率为44.9%,较上年末还下降4.1个百分点。

但就是因为符合了部分暂时买不起房的潜在购房人,急切希望房价暴跌的心态,由此得到大量转发、刷屏。

在今年上半年,类似万科负债这样的搞笑级负面曝光不少,多是出自于专业门槛不高的自媒体。

公众对房价、房租暴涨的愤怒,很容易会向房屋的提供方——开发商和房屋出租企业宣泄。因此,攻击开发商各种问题的报道,自然就容易获得情绪流量,并制造越来越多的100000+,这是?#27605;?#30340;基本盘。

但对这样的负面舆情,房企可以选择不处理。因为,无论是转发者,还是阅读者,并不会?#24179;?#20869;容是否是真实的,仅仅只是看看而已。如果认真,反而就会输了。

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相比于那些恶搞的负面舆情,正需要引起开发商重视的,是负面舆情的预警。

有时候,负面舆情并不完全只是批评企业,而是提供了一面可以自鉴的镜子。有房企品牌在评论某宇宙房企的品牌作用时,就认为整个品牌团队被贱用了。仅仅只是作为解决危机公关的“救火队员?#20445;?#26681;本没有在负面舆情露出蛛丝马迹的时候,就快速自查,?#19994;?#33258;身的问题,把问题消灭在萌芽阶段。

这位品牌总认为,企业如果到了安全事故集中爆发的阶?#21361;?#20173;然在说是“媒体恶搞?#20445;?#37027;品牌的整体意识真的非常落后了。应该在发现负面舆情的苗头后,就迅速将问题进行自查自审,对可能出现?#29616;?#21518;果的?#27605;藎?#31435;?#21019;?#29702;,防患于未然,而不是一味地试图向公众掩盖。否则,最终的结果,只能是加剧负面问题的爆发,最终造成难以挽回的损失。

早在一年半之前,新城控股高级副总?#38376;费?#25463;就提出,品牌应该是引领企业各项业务发展的先导。他认为,品牌应该是一种战略,而不仅仅是具体的战术。

在过去几年间,越来越多的企业也认同,品牌的战略价值,开?#23478;?#20837;更多的战略型人才,从研发、生产、产品、市场、资本、公?#34917;?#31995;等多个价值生产环节全面搭建品牌的立体管控体系,输出品牌形象,实现公司的最终战?#38405;?#26631;。

在今年的人才市场上,猎头越来越倾向于挖掘那些能搭建企业整体品牌战略的战略型品牌团队Leader。

有地产品牌人甚至认为,未来会有一个不再隶属于营销、资本或者总裁办的独立品牌部门出现。他们的工作价值,将通过每年获得增值的品牌评估价?#24503;?#24930;?#22836;擰?/p>

从这点看,行业7月份的这一次负面舆情集中爆发,尤其是部分知名企业的负面舆情数据飙升,未必是件坏事。房企不妨由此着手解决负面舆情暴露的问题,系统性完成整个企业的战略搭建,并把品牌管控的体系,触及到企业价值创造的各个层面,最终让品牌成为房地产下半程最重要的发动机之一。

而关于房企品牌战略怎样搭建才能跑好后半程。中国房地产品牌榜会在每个月的新榜单里,进一步向地产品牌人提供更好的做法和思?#36144;?/p>

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猜你?#19981;?img src="http://img11.soufunimg.com/open/2018_08/23/M1F/0E/8A/ChCE4Ft-HeGICT9RAAACEYN9-eoABERdAP__dcAAAIp652.png" alt="?#35745;?9">

据Wind资讯统计数据显示,2014年75家上市房企总资产增加了3821亿元,负债合计增加了2877.89亿元

2016年上市企业年报披露已收官。据Wind资讯统计数据显示,
A股136家上市房企负债合计超过4.92万亿元,同比增加10139亿元,同比增长幅度达25.93%。换言之,截至2016年底,A股平均每家上市房企负债达362亿元。

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截至4月6日,据Wind资讯统计数据显示,按照申银万国行业分类,沪深两市共计75家上市房企公布了2014年年报,75家上市房企2014年负债合?#24179;?#36817;1.95万亿元,同比增长幅度达17.32%。

不过,这136家上市房企的总资产总计为6.37万亿元,同比增长幅度达24.76%,与负债增长水平相差约1.2个百分点。此外,根据Wind资讯统计数据计算,2016年,这136家上市房企的平均资产负债率为77.26%,去年则为76.55%,同比增幅不足1个百分点。

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不过,这75家上市房企的资产总计为2.63万亿元,同比增长幅度达17%,与负债增长水平相差近0.3个百分点。

值得注意的?#29301;?#35777;券日报》记者注意到,在A股136家房企中,有32家资产负债率超过80%红线,占比接近24%。此外,剔除预收账款后的资产负债率超过70%的有45家,占比超过33%。

房企可不是“华帝?#20445;?#36864;房?#36127;?#23481;易?

值得一提的?#29301;?#26681;据Wind资讯统计数据计算,2014年,这75家上市房企的平均负债率为74.05%,与去年同期其平均资产负债率73.83%基本持平。

华泰证券房地产分析师?#28779;?#23431;认为,高负债不全然是坏事。在其统计的34家典型房企资产负债等运营数据结果显示,近两年,这34家重点公司资产扩张相当于过去8年的规模,其中负债扩张?#27605;?#36229;过80%。

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对此,兰德咨询总裁宋延庆向记者表示,若加上今年港股内地房企的表现,例如绿城中国卖股份、融创中国收购佳兆业等重大并购事件,可见在2014年房市低迷的环境下,开发商普遍采用的高杠杆和高资金成本驱动的以债养债模式,?#29575;?#25151;企负债风险“攀上新高”。

但易居研究院?#24378;庵行难?#31350;总监严跃进向《证券日报》记者表示,2015年以来,鉴于公司债成本?#31995;停?#25151;企大规模发行,这些债务还未进入集中还款期,预计明后年将是还债高峰期。

股灾黑色幽默:房企的自救和被救

近一半房企负债超百亿元

近一成房企负债超1000亿元

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根据Wind资讯统计数据显示,在这75家上市房企中,超过百亿元负债的房企总计为34家,其中,万科、保利、招商地产负债均超过1000亿元,分别为3925.15亿元、2848.93亿元和1079.46亿元。

根据Wind资讯统计数据显示,在这136家上市房企中,总负债同比上升企业为87家,占比为64%。其中,负债100亿元以下企业有72家,占比为53%;负债100亿元-300亿元企业有30家,占比为22%;负债300亿元-500亿元房企有8家,占比约为6%;负债500亿元-1000亿元企业有14家,占比约为10%;负债1000亿元以上房企12家,占比为9%。

TOP影响力榜单丨为什么贵司的业绩靓丽,股?#27604;?#36824;是跌了?

从资产负债率的情况来看,不同企业的资金状况良莠不齐。据兰德咨询分析显示,以保利地产和中航地产为例:2014年保利地产的资产负债率为77.9%,较2013年下降了0.03个百分点,期末预收账款1133亿元,扣除预收账款后的其他负债占总资产的比例为46.9%,负债水平合理;而中航地产去年年末资产负债率为79.3%,同比上升3个百分点,剔除预收账款后的资产负债率为71.3%,同比上升5个百分点,期末经营现金流为负,且降幅扩大95.6%,筹资现金流同比减少,现金及现金等价物余额为7亿元,同比下降42%,短期偿债压力较大。

具体来看,万科、绿地控股和保利地产负债均超过3000亿元,分别为6689.97亿元、6556.62亿元和3498.95亿元。据《证券日报》记者计算,超过1000亿元以上的12家企业总负债为2.87万亿元,占136家房企总负债的比重约为58%。

不过,目前公布2014年年报的房企接近沪深两市房企的一半左右,若全面呈现上市房企的债务状况,从兰德咨询向记者提供的一组上市房企2014年中期负债数据可以窥见一二。

从资产负债率的情况来看,不同企业的资金状况良莠不齐。《证券日报》记者根据统计数据测算,截至2016年底,资产负债率大于80%房企占24%,在70%-80%之间占比为23%,60%-70%之间的占比为20%。资产负债率排在榜首的企业为*ST紫学,高达98.7%。

据兰德咨询监测数据显示,截至2014年中期,资产负债率大于80%房企占15.35%,在70%-80%之间占比为18.32%,60%-70%之间的占比为12.87%。

值得注意的?#29301;?#19968;些标杆房企负债率小幅攀升。据《证券日报》记者统计,截至2016年底,万科A资产负债率为80.54%,同比上涨不足3个百分点。此外,不少房企负债率在下降,包括招商蛇口、首开股份等企业。

值得注意的?#29301;?#21435;年一些标杆房企负债率也大都“攀上新高”。据兰德咨询分析,截至去年年底,招商地产负债率(扣除预收账款后的其他负债占总资产的比例)为47.7%,同比增加4.7个百分点;荣盛发展负债率(同上)是51.9%,同比提高5个百分点;中房地产负债率51.55%,同比提高12.01个百分点?#36824;?#21326;控股负债率为58.12%,同比增长28.01个百分点。

但值得警惕的?#29301;?#22320;产行业有息负债攀升。截至2016年底,136家上市房企带息负债总额为2.2万亿元,而2015年同期则为1.83万亿元,占当年负债总额的比重分别为45%和47%。

对此,有业内人士向记者表示,在行业调整期内,以往扩张激进、拿地成本较高且本身融资渠道狭窄的?#34892;?#25151;企抗压能力较弱,一旦项目销售不畅,难以回收现金,无论是还债额度还是资金成本都是其巨大压力。尤其经过一番并购调整之后,房地产行业集中度将越来越高,强者恒强的趋?#24179;?#26356;加明显,而?#34892;?#20225;业的生存环境则备受?#20339;欏?/p>

简言之,近两年,房企的快速扩张,主要是高杠杆模式运营带来的结果。对此,有业内人士称,一旦企业周转能力受阻,销售回款率难以维持高位,偿债能力将失控。届时,过高的负债率就将成为压倒企业的稻草。

短期借款增29%偿债压力大

以负债驱动扩张现象加剧

众所周知,多项?#21103;?#21487;以衡量一家企业负债端的风险是否在可控?#27573;?#20869;,但短期偿债能力尤为重要。《证券日报》记者根据Wind资讯提供的数据获悉,截至2014年底,上述75家房企短期借款总计1001亿元,较2013年的774亿元增加了227亿元,同比增长幅度达29.33%。这意味着房地产企业短期偿债压力加重。

值得关注的?#29301;?#22320;产行业的利息费用率已经连续4年下降,从2012年的7.3%下降到2016年的4.9%,已经回落了2.4个百分点,从趋势上看,房企的负债综合成本明显改善。

据记者了解,为了缓解资金压力,今年以来,多家房地产企业选择出售旗下项目公?#31455;?#26435;来增加公司现金收入,包括佳兆业转让资产给融创中国。

但融资成本的降低,甚至债务结构的优化,都不能改变房地产企业以负债驱动发展的高杠杆运营模式。更重要的?#29301;?#30446;前还有ABS、永续债等不计入负债的表外融资流入地产行业。

?#23548;?#19978;,2014年以来,房地产领域的并购案同比大增,而且多宗交易额度都比较大。根据Wind资讯数据统计获悉,截至2014年12月18日,房地产行业并购标的交易达245宗,总价值为1210亿元(包括已完成与未完成交易),同比增长幅度约为80%;而2013年全年为150宗,总价值为668亿元,同比增长幅度为46%;2012年则为154宗,交易宗价?#21040;?#20026;458亿元。

?#28779;?#23431;表示,2016年A股全房地产行业的净负债率为89.4%,34家重点房企为97%,较2015年有所回落,但?#19988;?#28982;处于历史第二高位,相比于2005年约有60%的大幅提升。此外,2015年-2016年,34家重点企业有息债务扩张规模甚至达到了2007年-2014年这8年的合计水平。

另有业内人士向记者透露,2014年,个别企业为了偿还近期到期的贷款,房企高层甚至要自掏腰包为其企业输血,却仍无法填补债务缺口。

?#28779;?#23431;进一步称,若将总资产的增长进行拆分,分为负债扩张、发股扩张、利润扩张。在3总市值占据所有A股房企48%的上述34家重点房企中,2016年,负债扩张?#27605;?#20102;84%,较2015年有所提升;发股扩张?#27605;?#20102;3%,较2015年降低;利润扩张?#27605;?#20102;13%,较2015年提升。

而?#34892;?#20225;业已经意识到风险值正在走高。鉴于此,部分处在危险边缘的企业2014年通过转让资产的方式减轻资金链负担,包括中冶置业将南京巨无霸地王分割出让。此外,万科、龙湖、远洋等房企明确提出将绩效考核重点从销售规模、计划进度转向现金流?#21103;輳?#20248;化债务结构,提高运营效率。

无独有?#36857;?#22312;港上市的内房股也在走以负债驱动可扩张的高杠杆运营模式。申万宏源分析师李虹指出,统计融创中国等10家在港上市的内房股数据显示,这10家公司的平均净负债率水平从2015年末的74%上升5个百分点至2016年末的79%,主要受2016年大幅买地的融创中国?#20384;郟?#20854;净负债率水平从76%大幅飙升至208%;与此同时,以高分红著称的高杠杆开发商富力地产净负债率也从168%继续上升至175%。

“在市场潜在供应量巨大,销售?#38382;?#19981;容乐观的大?#33889;攏?#36817;年来多数房企靠高杠杆和高资金成本驱动的以债养债模式将促使更多企业资金链断裂。”宋延庆向记者表示,但出现兑付危机或系统性危机的可能性依然很小。

另一方面,降幅最大的三家公司包括碧桂园、远洋集团和保利置业,其净负债率分别下滑39个百分点、25个百分点和20个百分点。从绝对数值看,融创中国、富力地产和保利置业位居前三,华润置地和中海外仍维?#20540;?#20301;在24%和7%,其余开发商净负债率介于40%-70%的健康水平。

?#28779;?#23431;预计,2017年通过负债扩张?#22836;?#32929;扩张都将得到明显的?#31181;疲?#21033;润扩张将成为主流。因为负债里的预收账款扩张将增加,其将会转化为利润。

但严跃进向《证券日报》记者表示,前两年宽松的融资环境已经过去,去年11月份以来,房企融资环境收紧,去杠杆力度加大,加上今年调控政策全面加码,预计明后年偿债高峰期来临时,会有一些房企难以承受资金压力。记者
王丽新

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