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跟你想的有史以来不一样,再经过涨价毛利

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来源: 通货朋仗(ID:zt734922044)

严查下仍抬价抢房 机构收房隐现盈利逻辑

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在资本助?#33889;拢?#38271;租公寓机构不惜亏本占有市场规模,然后通过涨价以达到盈利目的

最近北京房租快速上涨引发热议,批量收房再转手出租的长租公寓运营商成为众矢之的,其背后无序扩张等问题?#26376;丁?月21日,北京市12345政府服务热线开通打击“黑中介”投诉举报专线,多部门严打恶意涨房租行为,加码租赁市场的调控力?#21462;?/p>

北京的房租一直在涨,但是今年突然就被推到了风口浪尖,这其中的原因也并不复杂。

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此前自如、相寓、蛋壳公寓等10家住房租赁企业被相关部门约谈后已承诺,不涨租金且提供超12万套的房源投向市场。不过,即使长租公寓暂时平价入市,若此类产品不探索新的盈利模式,且刚需性租赁产品?#20013;?#30701;缺,调控后租金仍将?#20013;?#19978;涨。

一方面是由于过去的租金还基本上都在大家的承受范围之内,所以上涨不会造?#21830;?#22823;的社会影响,但今年的房租上涨基本上都到了大家承受的一个临界点;

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?#30340;?#20154;士表示,由于追求租金收益最大化,长租公寓在产品定位上只能锁定中高端类别。相似定位和追求快速规模化导致该类企业不计成本争抢房源,促使租赁市场整体租金提高。未来,待集体土地、商?#34507;?#20844;项目转入租赁市场,或对长租公寓的经营模式带来冲击,可缓解行业发展无序及房租猛涨的难题。另外,租赁市场信息亟待?#35813;?#21270;,仍需加强管理。

另一方面是由于北京近几年一直在整治群租房,去年底的一场大火基本上宣告群租房时代接近尾声,大量的群租公寓被清理之后,市场上的可出租房源数量大大减少,这种供求关系的短期紧张导致了北京的房租有了一个大幅上涨。

上述表格来源:新京报记者整理

公寓运营商抢房源抬高租金 供不应求是主因

还有一个原因,那就是大家的工资普遍都没涨。

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租赁市场近年来一直都有新入场者,房源数量一直有所补充,包括原本计划出售低价转为出租的房源,以及各大公司层面引入价格较优惠的人才公寓,加速供应的长租公寓?#21462;?/p>

不论如何,北京的房租确实是涨了很多,而且未来回落的概率也不会太大。

多数租赁机构背后都有资本入驻,为租赁机构的规模扩张提供了资金支持。

公开数据显示,截至今年上半年,创立已有7年的自如公寓已超过70万间,并计划在今年突破100万间;2015年成立的蛋壳公寓,在今年上半年已拥有12万间,2018年底目标管理30万间公寓;魔方公寓预计增加房源5至8万套,房企方面如佳兆业此前公布的目标则是三年内打造长租公寓10万间。

今天就房租上涨一事做一下简单?#27835;觥?/p>

“一线城市租金上涨?#32972;?#20026;近日人们?#20013;?#20851;注的热点话题。8月17日,北京市住建委联合市银监局、市金融局、市税务局等部门集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人,明确指出:“不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源?#34180;?#22312;承诺后不久,租赁企业“哄抬房租”的行为却依然存在。

北京市房地产法学会?#34987;?#38271;兼秘书长赵秀池在接受《财经》新媒体记者采访?#21271;?#31034;,长租公寓的租金上涨会促进市场房租水平的提高。另外,北京的住房仍然处于供不应求的状态,可用于出租住房房源不足,谁掌握了房源谁就拥有主动权,因此,中介竞相通过各种手?#20301;?#21462;房源。

租金的区域性

近日,新京报记者调查发现,一套房源在3天内被两家公寓机构争相竞价,最终从7000元/月抬至13000元/月。机构在收房过程中,有意压低初始报价,然后逐步提升租金,直至触及市场租金的“天花板?#34180;?/p>

合硕机构首席?#27835;?#24072;郭毅认为,长租公寓难以做出产品差异。即使做出产品和价格差异,仍属于中端和高端产?#32602;?#26080;法覆盖刚性居住需求的人群。原因在于,从收购租赁存量资产(房源)和增量资产(土地)都有一定成本,运营期间成本也较高,成本倒推租金收益,长租公寓产品只能定位中高端价格水平。

其实租金上涨的本?#20160;?#19981;复杂,就是供需关系。在北京,?#26434;?#31199;金的研究完全可以区域化。一个可能在你看起来并不起眼的地方,?#28909;?#35828;六环外,那个地方的租金可能并不比五环的某个地方租金低。

抬价不止

但不少涉猎企业已经折戟在长租公寓领域,宣布倒闭,行业洗牌加速。在协纵策略管理集团联合创始人黄立冲看来,投资人简单以为租金价格上涨,就是杀入长租领域的好时机,资本盲目跟风,却忽视了人工成本上涨快于目标?#31361;?#32676;可支配收入增长的陷阱。租赁市场和买卖市场截然不同,在租赁市场里规模效应是无效的,因为资本投入增加远超过了?#31361;?#21487;支付能力的上涨。

原因很简单啊,就是小区域内的供需关系不一致。租金的情况我观察过北京的不少区域,甚至没有大中介布局的地方我?#19981;?#26412;清楚租金价格。

压低报价 再加价直至触及“天花板”

一位上市房企的公寓负责人告诉记者,公寓运营商抢房源、抬高租金,是客观上存在的现象,因为有规模和盈利的需求。同时,这个季度是旺季,每年都会有一定周期性上涨,今年上涨幅度比较大。不过,和可居住?#21344;?#20379;给也有很大关系,今年的供给量大大减少的原因在于,?#25237;?#21018;需性居住?#21344;?#22522;本都被拆违清理了。

像那?#30452;?#36739;偏僻的地方,如果周边搞了一个物流基地,那么这个地方的租金会在短时间内涨很多。那些搞物流的工人基本上都在周边租房子,可租房源少,租房人增多,势必会导致房租上涨。

在出租房源挂出后的三天内,两大公寓运营商将租金?#29992;?#26376;7000元抬升到了13000元。

刚需性租赁产品骤减 市场缺乏长效租赁机制

这种地方?#31361;?#35806;生类似“自如”一类的小个体二房东,他们一般会跟房东签3-5年?#26174;跡?#30452;?#24433;?#27611;坯房租下来,然后简装之后再租出去。一般情况下,他们能在小区里收几十套房子,虽然一套房子几年的利润看起来不多,但是有了几十套的规模之后,收益还是很可观的。

在租赁企业被约谈之后,新京报记者再次调查了长租公寓收房的情况,以及时?#20174;?#31199;赁企业整?#37027;?#20917;以及真实的收房过程。

根据贝壳研究院的报告显示,自2017年末开始,北京外围城区不符合居住要求的违规建筑、群租房等被清理,导致需求向内城转移。此外,中心城区企业密集,毕业季期间内城租赁需求也有所增多。

需要说明的是,这并不是群租房,就是收房再转租的模式,没有那么多隔断,所以合理合法。

8月22日,记者将一套位于北京市东城区天坛公园附近的毛坯三居室提供给了我爱我家的工作人员,其给出的报价是7000元/月,与此同时,记者查询链家网上正在出租的同小区同户型的房源租金在每月9000-13000元之间。为了解真实的价格,此后,记者还将房源同时提供给了某中介旗下的长租机构A和另一家长租公寓运营商机构B。

事实上,早在2013年,北京市住建委等六部门联合下发了《关于进一步规范出租房屋管理的通告?#32602;?#20027;要涉及严禁违反出租房屋面积限制条件出租,包括改变房屋内部结构分割出租。

从北京不同商圈的租金情况也能够发现,租金的高低与那个商圈的产?#21040;?#26500;,人员结构等都有很大关系,租金低的地方一般产业不发达,而租金高的地方往往是高收入产业集中,?#28909;?#26395;京。

8月22日上午10点57分,自称是机构A的工作人员主动将报价提升到8500元。在上述价格遭到拒绝后,36?#31181;?#21518;,上述工作人员再次致电表示:“租金可以给到9000元/月,公司按时给你打钱,帮你装修,帮你打理。”

自2013年末开始,违法出租房得到有效清理。在《北京市“疏解整治促提升”专项行动2017年工作计划》中显示,2017年度依法取缔违法群租房7000余户,其中城六区5600余户,城六区违法群租房实现动态清零。

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12点10分,机构A的收房员再次打电话称,“我们可以给到9500元/月的价格。”当记者表示不认可此价格时,该收房员又称,把这三居可以改成四居,最多给到11000元/月的“天价?#20445;?#20294;是我们每年有一个月的免租期(每年需要留出一个月免费期,作为长租公寓运营商等待租客的时间)。

然而,近?#36213;?#26377;“小香港”之称的海淀区田村,被爆又现地下室隔断间。目前,经相关部门调查发现,该区域为人防工程,在2016年综合整治清理后已经关停,但之后有人破坏了人防工程的原始结构,用隔断打了很多房间用来住人,现已被再次清理关停。

北京租房市场演变

5?#31181;?#21518;,机构B工作人员来电话表示,“我们给出的租金肯定比机构A高,价格在11500元/月以上。你们附近的同类房源我?#37096;?#20102;四五套了,先给11800元/月的价格。”

曾居住在田村附近的租客表示,几年前,田村到处都是几百元的隔断间,但现在这些隔断间已被取缔,取而代之的是租金上千元的两居室,租房压力增加了,所以搬到其它地方了。

过去北京的群租房非常普遍,一个100多平米的房子能够隔出七八间卧室,一个厨房都隔出一间来。我知道的一个做群租房的大妈,在北京的三十多个小区都有房源,一个小区的收益是每月一万多,大家可以算一下这位大妈的收入。

当记者表示价格太低时,机构B工作人员当即表示,“可以给到12000元/月的价格,最近在整治市场,我们还有一个一年3%的涨幅,租金给付?#38382;?#26159;押一个月?#24230;?#20010;月,我们要打隔断再做出租。”

在郭毅看来,目前租赁市场本身存在多元细分的租赁需求,此前北京清理地下室、群租房导致面向中?#25237;?#31199;赁型产品供应量减少,但是这部分租赁需求较大。而中介公司看到市场需求的空白,通过大量的吸纳房源,对房源简单装修改造后分割小面积对外出租。使得对比整套房源,单间房租金相对?#31995;汀?#27492;种租赁型产品原本符?#29616;?#20302;收入阶层,但是由于多家中介公司开展相类似的业务,市场上形成房源的竞争和区域垄断,造成整体房屋租金的提高。

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12点30分,机构A的收房员再次来电称,“我跟领导说了,12200元/月?#26032;穡?#31532;一年免租期35天,以后每年免租期都30天,签订五年合同?#26032;穡?#27599;年租金不变,都是12500元/月。我们尽量不会打隔断出租。”

此后,众多资本涌入该类公寓改造,竞争更为激烈。近日,多位打算出租自家房源的房东告诉记者,某中介公寓产品要签约三年,但承诺租金每年上涨3%-5%。这也意味着,一套5000元左右的房源,月租金保底上涨150元,否则运营商?#31361;?#36180;钱。而?#26434;?#25215;租人,月租金上涨幅?#20173;?#24212;远高于此增长数额。

群租房模式的赢利点就在于你能打出多少隔断,而且要充分发挥想象力,不然利润?#31034;突?#22823;大降低。

稍后,机构A收房员又在电话里表示,“租金可以给到12500元/月,这已经高出市场价格了。”

国家发展研究中?#38590;?#31350;员刘卫民近日公开表示,本轮房租上涨,资本一定程度在推波助澜,但租赁市场供给层次不足是重要因素。前期租赁市场发展不完善,造成了?#26434;胖史?#28304;稀缺性的供应。规范租赁市场,要建立一套关于租赁市场的长效机制,跟进政策支持,如税费减免?#21462;?/p>

当然了,这种群租房是非常危险的,一套房子打出这么多隔断,电线横七竖八,又住了那么多人,一旦有抽烟的人发生点意外,就很容易引发火灾。过去北京群租房着火的新闻很多。

8月23日上午,机构A收房员再次打电话询?#21490;?#28304;,记者强调:“低于13000元/月不要再打电话了。”8月24日,机构A收房员再次来电表示,有?#31361;?#21487;以接受13000元/月的租金。

财经评论员万喆建议,要统筹资源的平衡,使人口分布、人流分布、租房市场的资源配置合理搭配。

虽然看起来群租房的安全性这么低,但是?#26434;?#22312;北京打拼的很多人来讲,用这么低的租金租一个可以休息的地方,也是很划算的。所以说,群租房存在了这么多年,如果没有政府的清理,可能这种模式还会?#26377;?#19979;去。

在出租房源挂出后的三天内,在两大公寓运营商的推动下,租金?#29992;?#26376;7000元抬升到了13000元。这一价格与周边正在出租房源的最高租金持平。据新京报记者了解的市场行情来?#28010;悖?#35813;房源合理的市场租金是11500元/月。

同时,赵秀池也表示,房租是一个价格区间,由供求双方决定。供不应求,房租上涨;供过于求,房租下降。从根本上平抑房租上涨,需要平衡供求关系,针对不同的收入人群提供不同的租赁住房。

不过,随着北京的发展,北京这个城市?#26434;?#23433;全的要求越来越高。整治群租房这件事就越来越重要。

通过上述收房过程可以看出,机构在收房过程中,有意压低初始报价,然后逐步提升租金,直至触及目前市场租金的“天花板?#34180;?/p>

集体用地产品入市或可?#24179;?#28072;价难题 租赁信息亟待?#35813;?#21270;

在老百姓的高危居住需求与城市形象及人民安全的权衡之下,后者显然要更重要。发生一次大火很多人?#31361;?#22240;此丧命,而他只是为了省每月一两千的租金,无论如何这?#25910;?#37117;不划算。

目前在租赁市场,这一加价行为不断上演,房东自然愿意以更高的价格出租,而租客能在租房网站上看到的租金信息就是经过一番加价后呈现的,这一过程显然推高了房租的上涨。

北京已经出台一些方案来改进目前租赁市场供给不足的现状。近日,北京市部分集体用地已找到合作方并成功签约,预计不久后将正式动工。

当然,在过去很多年的时间里,北京的发展阶段也决定了不可能过早将租房市场规范化,因为过去的规范化租房市场,可能带来的就是北京这个城市的发展滞后。

值得关注的是,8月19日,机构A在约谈后曾经公开表示:“不存在抬高租金的情况。”事后,新京报记者向该中介工作人员求证上述调查的情况,但是遭到对方回绝。

“未来,农村集体用地上建设的租赁产品成本比?#31995;停?#36825;样的租赁型产品如果大量供应,可满足?#25237;?#24066;场居住需求。另外,在住房保障产品范畴,如公租房、廉租房每年都有供应计划,与集体用地建租赁产品等综合形成对中低收入人群的供应产品类型,可有效缓解房租上涨的现象。”郭毅说。

这就跟很多人穷的时候,可以忍受各种各样的?#29575;?#20303;行,而他有钱之后,安全?#31361;?#25918;在第一位是一样的?#35272;懟?/p>

抬价背后

从目前来看,因公寓型产品租金收益较高,所以普通房源均向高收益的公寓型产?#25151;?#25314;,被房东或中介改造后出租,导致刚性房源逐渐减少,平均房租上涨。但这一现象,或在各类调控措施以及新入市的集体土地、商办项目转租赁,包括职工宿舍的大量入市在内有所改观。

不同的发展阶段解决不同的问题。

规模为王 资本驱动

据上海易居房地产研究院报告显示,由于政府限?#21512;?#20215;等调控政策,预计未来一年一线城市房价将趋于平?#21462;?#32780;随着近一年来一线城市增加租赁住房用地的供应,未来3-5年租赁住房的供应规模将有较大的提升,租金也将趋于稳定。

近几年,北京面临着城市升级。逐步清理?#25237;?#20135;业,逐步规范化租房市场,逐步提升城市形象,?#26434;?#32676;租房的打压也越来越严格。

规模是企业生存的首要因素。为此,租赁机构不惜以先期赔钱的方式来抢占房源。

事实上,现如今租赁市场的平均租金水平,多以中介的成交价格为指导。一位北京租?#36879;?#35785;记者,去年在海淀区公主坟租住的两居室,月租金为5300元,今年房东直接将月租金涨至6800元。

这个时候,资本就嗅到了租房市场的巨大红利,开始布局租房市场。其模式也并不复杂,就是和房东签长约然后转租,由于不?#20960;?#22810;个隔断,所以像自如、蛋壳公寓之类,把两居室改成三居室,三居室改成四居室的情况比较常见。

事实上,抬高价格会增加租赁机构的收房成本从而削减盈利?#21344;洌?#37027;么,机构为何还不遗余力地抬高房源价格呢?

一中介人士告诉记者,房东报价基本上是根据市场价格来报,市场价格即是近期附近小区房源的成交价格。

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?#26434;?#25910;房背后的逻辑,蛋壳公寓创始人兼CEO高靖回应了记者的问题:“抬价是行业性的,但是,客观上确实推高了租金的价格?#20445;?#39640;靖解释了抬价背后的规模扩张需求:“公寓类的企业利润是?#31995;?#30340;,除去收房成本和装修成本,企业是薄利的,公寓类的企业的盈利模式是通过规模、效率以及未来增值来实现的。”这其中,规模是企业生存、扩张以及扩大盈利?#21344;?#30340;首要因素。

?#28304;耍的?#20154;士表示了担忧,租赁市场存在很多无备案的租赁交易,且北京市的租赁交易平台还建立不久,需要大量的数据导入和众多自主交易租赁的双方提供交易信息。

租房市场的规范化,提高了人们的居住品质。

在扩大规模的时候,租赁机构甚至不惜以先期赔钱的方式来抢占房源,房源到手后再进行涨价达到盈利的目的。

郭毅认为,从企业经营角度,以利润作为经营核心目标,租金上涨不仅是企业行为,还需主管部门进行监督管理。公示租赁市场信息,特别是区域房租真实信息的披露,让租户与房东以及中介公司三者之间,存在的信息不?#35813;?#29616;状得到缓解,才有可能解决租金过快上涨。(财经新媒体2018年8月22日)

同时,由于群租房的消失,市场中的可租房源大大减少,所以从政府层面上来说,?#19981;?#24314;大量的公租房来满足大家的居住需求,当然,这个过程会相对?#19979;?#24066;场中的短期供需矛盾也不会快速缓解。

一位相寓的收房员告诉记者:“我们收了房?#25317;?#19968;年对外出租价格可能会赔钱,到了第二年和第三年再盈利。?#26412;?#20102;解,类似自如、相寓、蛋壳等租赁机构在向房东收房时,通常会签订3年及以上的合同,对房东而言,合同期内的房东收到的租金是相对固定的或者只有微幅的调动。

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简单来讲,其实就是把过去通过群租房提供的那些房源完全除掉,之后政府及企业再通过相?#26434;?#36136;品质的房源来填补市场。

一位将房源租给自如的房东告诉记者:“我的房子位于朝阳区青年路附近,三室一厅的房子在两年前租给了自如,当时租金是5800元/月,而后自如对房子做了装修,两年内按照?#26174;?#31199;金没有上涨,我们收到的一直是5800元/月。但是,这期间周边同户型的房子租金已涨到万元以上,我们预备再签?#26174;?#26102;涨价。”

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这个过程会逐渐进行下去,当然,北京这样的大城市房租?#19981;?#36880;步上涨,这个趋势在短期,至少是十年之内,不会有任何改变。需要说明的是,即使在没有清理群租房的时代,北京的房租也是每年都在上涨的。

另一方面,对租?#25237;?#35328;,公寓机构通常与其签订为期一年的租约,租金每年会随着市场价格进行上涨。自如的收房员告诉记者:“公司系统会有一个市场报价,根据周边租金来进行上下浮动,续约调价时?#19981;?#20381;据系统报价来进行调整。”

资本推高了租金?

不仅如此,记者了解,在收房时,收房员的绩效是按照收房的数量来进行考核的,这会倒逼收房员为了拿下房源而去主动抬高租金。

租金到底有没有被抬高,需要做一次对比,这种对比不能拿2017年的北京市场与2018年的北京市场来对?#21462;?/p>

一位要求匿名的?#30340;?#20154;士向记者表示:“现在机构抢房源,就和滴滴与优步此前争夺市场一样,先期不惜亏本,而一旦占有市场规模之后,就可以实现盈利。”

这种对比应该是拿2018年有自如、蛋壳等公司的北京租房价格,与没有自如、蛋壳等公司的北京租房价格来比较。

值得关注的是,多数租赁机构背后都有资本力量的入驻。6月,蛋壳公寓刚刚完成7000万美元B+轮融资,由老虎环球基金领投,华人文化产业投资基金、高榕资本、愉悦资本、酉金资本、元璟资本以及BAI(?#27492;?#26031;曼亚洲投资基金)继续跟投。自如也在今年年初获得40亿人民币A轮融资,领投方包括华平投资、红杉资本中国基金、腾讯3?#19968;?#26500;,成为中国长租公寓行业规模最大的一笔融资。

大家想一想在北京彻底清理群租房市场的前提下,2018年你去找房东租一个10几平米的单间,大概会是什么价格,会是什么样的居住品质。

资本入驻给租赁机构的规模扩张提供了资金支持,但是,资本是逐利的,抢房源的背后是占据市场,占据市场后就追求盈利目标。

不出意外,网上会出现类似的言论:“如此差的居住条件,居然要交xx元的租金,北京真是活不下去了”

长租公寓资深研究人士全雳表示:“实业不景气,社会游资和机构资本流入租房市场,资本是趋利的,频繁融资、抢占房源,推出租金贷等等,这一?#34892;?#20026;都助推了一线城市房租上涨。”

当自如、蛋壳等公司出现后,起码网上关于居住品质的吐槽基本上消失了,大家都对居住品?#26102;?#31034;满意。

事实上,租赁机构自身也担忧抢房源,蛋壳公寓创始人也向记者表示:“如果任由抢房源的现象继续发生,一方面,租金会被越抬越高,另一方面,很容易形成一家?#26469;?#30340;局面。”

没有这些长租公寓,北京的房租一样会涨。群租房整治越彻底,房租涨得越快,这是基本的供需关系导致的,而不是资本推高的。

一旦一家?#26469;?#30340;局面形成,房东和租客都是受害方,房东失去定价权,租赁机构会最大力度降低收房成本,同时进一步提高租金价格,实现更大的“剪刀差”收益。

资本所做的是改善了居住品质,房租价格可能较个人房源有一定程度上涨,当然?#37096;?#33021;未必比个人房源价格高。很多房东自己向外出租的房子价格也并不便宜,品质还很差。

目前,由于租赁机构刚刚进入租房市场不久,我国租房市场的供给方还是以个人房东为主,租赁机构提供的房源量总体占比较小。此次,租金上涨成为热议的话题背后也充分?#20174;?#20102;人们?#26434;?#36164;本进驻租房市场的担忧。

总之,我觉得自如、蛋壳等公司的房源价格相对是比较合理的。你总不能要求三星级?#39057;?#30340;价格和小旅馆的价格一样吧。

租赁出路

那些觉得资本推高了房租的人,应该想一想,为什么你?#25250;?#23478;的房租没有资本去炒作呢,资本去了之后能把房租炒高吗?(注:老?#20197;?#21271;京的除外)

政府监管 多重供给

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除北京外,南京、深圳、西安等城市发力彻查住房租赁市场状况,并根据自身市场制定相关整治政策。

另外,这次租金上涨单指的北京,同为一线城市的上海深圳都没这么大反应,你觉得还是资本的力量吗?

在我国租赁市场发展的关键时期,怎样才能稳定租房市场,遏制租金过快上涨呢?

长租公寓市场

不久前,北京市住建委联合市银监局、市金融局、市税务局等部门就“抬高房源价格”约谈了自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人。

近期被炒得比较厉害的话题是,自如和蛋壳公寓争抢房源。使得收房成本提高,最后成本又转嫁到租客头上,导致租金上涨。

作为被约谈方之一,蛋壳公寓联合创始人兼COO崔?#20197;?#25509;受记者采访?#21271;?#31034;:“所有的租赁企业应该接受政府监管。租金是关于国计民生的问题,我认为政府应该调控。”

这种逻辑是无脑?#30446;?#29983;小编的逻辑。

作为租赁机构的代表,蛋壳公寓希望政府能进一步加强监管,并建议政府或许可以着手建立租赁备案制?#21462;?/p>

蛋壳公寓在市场中收房源,价格一?#21271;?#33258;如高一点。去年有蛋壳的朋友找我推荐房源,出价确实比自如高,但也并非高的离?#20303;1热?#19968;套房子,自如出价4000元,那么蛋壳的报价往往是4200-4300元。

同时,崔?#19968;?#24314;议按照租客分层的思?#32602;?#26500;建租房保障体系。“?#26434;?#24213;层租客,建议政府着手建立租房保障体系,可以按?#21344;?#21010;而分配,而?#26434;?#20013;高收入的租客,就交给市场来进行分配。”

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全雳也建议称:“政府应该加大公租房、保障房、廉租房的供应力度,尽快引入社会化机构一起参与,拿出便宜的土地或者闲置的物业,一起开发;同时,建立住房租赁准入机制,?#26434;?#21512;格的公寓运营商提供低成本的房源。”

而同一个区域,不管是自如的房源还是蛋壳的房子,同等品质的情况,对外给租客的价格是差不多的。所以,蛋壳抬高的价格,就是在抬高自己的成本,降低自己的利润。

事实上,在北京房租过快上涨的背景下,北京市已经宣布加大保障性住房建设力度,加快公租房供应分配。近期,西城、海淀、丰台三个区先后发布配租公告,集中启动近5000套公租房供应分配工作。

之所以这样抢占房源,主要是在抢未来的市场。因为不管是自如还是蛋壳,一旦拿下一套房子,那么基本上就可以持有7-10年。原因在于,一套房子跟房东签的租期大概在3-5年,下一次还有续租的机会,大概率上能把竞争对手淘汰掉。

截至目前,除北京之外,南京、深圳、西安等城市对租房市场进行调控,发力彻查住房租赁市场状况,并根据自身市场制定相关整治政策。

收完房源,接下来的问题就是,到底能不能把房子再租出去。

其中,南宁市的重点在于“鼓励开发商出租库存商品住房?#20445;?#21516;时,南宁拟建立“住房租金发布制?#21462;?#26469;规范管理住房租赁市场。深圳市则从完善住房租赁法律法规、建立租金价格管理制?#21462;?#25506;索实施稳租金商品房制?#28909;?#22823;举措严防“城中村”借改造变相涨价。

这个我可以给大家做一下成本精算。

“值得注意的是,政府监管有一个边界问题。我认为设立租金管制是一个误区,因为除保障性的租房外,租金价格还得交给市场来决定,最重要的是先建立一个完整的租赁信息和租金平台,这样偏离市场的价格?#31361;?#34987;辨识出?#20445;?#20840;雳表示:“租金问题本质是供求,租金稳定的关键在于纠正当前和潜在的供求关系。”

像自如、蛋壳这类公司,收完房之后都会对房子进行整体装修,而且有合作的装修公司。一套两室一厅的房子,装修公司的收费在20000-30000之间,装修时间在两周之内,流水线作业。(别问?#20197;?#20040;知道的,我?#26434;?#24066;场的了解应该秒杀掉大多数的自媒体)

■ 现身说法

装修完成之后,还要配备家具。90平米左右的两居室,总体费用折合到3万元,大差不差。

蛋壳公寓

等到整体完工后,房源开始出租。如果从收房到装修完毕再出租出去,这个时间控制在一个月之内,就非常完美,但是这一年甚至一年多的利润?#19981;?#26412;上被装修吃掉了。

政府“兜?#20303;?#20215;格剩下的交给市场

还有另一个问题,那就是,收来的房子并不能全部租出去。一套房子的利润就是两三个月的房租,如果有两三个月的空租期,那基本上就不赚钱了。

?#28072;埃?#20316;为长租公寓运营企业的代表、最近深陷“舆论漩?#23567;?#30340;蛋壳公寓相关人员接受了新京报记者的采访。其中蛋壳公寓创始人兼CEO高靖、蛋壳公寓联合创始人兼COO崔岩针对“抢房源?#34180;?#35268;模战?#34180;?#31199;金涨”?#28982;?#39064;发表见解,并对租赁行业的健康发展提出了建议。

?#23548;是?#20917;是,自如公司收了大量的房源,很多都没有转租出去。?#26434;?#38271;租公司来说,以合理价格及时转租出去肯定是最重要的,那些认为囤房源控制市场抬高价格的人,是根本没过脑子。一套房子即使是涨了500块钱,但是很多房子租不出去,空?#31859;牛?#25104;本肯定更高啊。

新京报:蛋壳公寓的收房逻辑是怎样的?

虽然北京的房租一直在涨,但是从三年的?#26174;计?#38480;来整体精算的话,利润?#20160;?#19981;高。大量的房源没有办法及时租出去是主要问题所在。

蛋壳公寓创始人兼CEO高靖:商业的本质是用最少的成本去收最好的房源。市场经济有充分的竞争,在这个过程中,蛋壳是依靠互联网大数据系统出价,进行风险控制,评估四个风险,包括区域风险、出租风险、成本风险、收益风险,特别是近期作出承诺后,一旦房东的预期或者友商的出价高于我们系统的出价,我们坚决是不会收进来的。未来,希望政府能对租房出台指导价格,我们的系统将价格锁死在一个指导价格的波动范围内。

长租市场的资本壁垒非常高。

抬价是行业性的,但抬价客观上确实推高了租金的价格,这就需要政府进行管控。

资本一方面要大力扩张,抢占房源市场,为未来做打算,另一方面要有持久的耐?#27169;?#30701;期制胜基本是不可能的。

新京报:怎么看待政府的监管措施??#26434;?#31199;赁市场的发展,有什么建议?

结 语

蛋壳公寓联合创始人兼COO崔岩:所有的租赁企业应该接受政府监管。当然,政府不能参与定价,这是违反市场规律的,但是,租金是关于国计民生的问题,我认为政府应该调控。

不管舆论上现在怎么煽风点火,我觉?#27809;?#35821;权总要掌握在我们这些真正了解市场的人手里吧,多数的自媒体小编都是无脑洗稿带节奏,全然不怕天下大乱。

首先,建立租赁备案制?#21462;?#30001;政府牵?#26041;?#31435;房源和租金的大数据平台,房源和租金信息是?#35813;?#30340;,?#28909;紓?#21738;家企业高于指导价格30%就予以处罚。

今年北京的房租价格上涨确实幅度比较大,但也并非所有区域都有很大的涨幅。像通州这两年的涨幅就比较大,这跟北京副中心的建设有很关系,而且通州的租金还会上涨,等到商务区建成之后,周边两居室的租金价格稳定在一万以上是比较正常的。

其次,建立租房保障体系。在调控方式上,我的建议是进行?#27809;?#20998;层,?#26434;?#20302;收入的租客,建议政府着手建立租房保障体系,可以按?#21344;?#21010;而分配,而?#26434;?#20013;高收入的租客,就交给市场来进行分配。

大城市没有低房价,大城市也没有低房租。同时,大城市也给了太多人奋斗的机会,可能这就是一种公平。

新京报:蛋壳公寓目前的盈利模式如何?

未来北京的租金会有一天不再上涨,但那个时候,肯定比今天的租金还要贵,到那时,北京的阶层也逐渐固化,奋斗的机会逐渐减少。如果再回首,恐怕那时很多人会向往今天的生活。

蛋壳公寓创始人兼CEO高靖:公寓类企业利润是?#31995;?#30340;,除去收房成本和装修成本,企业是薄利的。对公寓类企业而言,空置率是非常重要的,?#28909;紓?#27611;利率有15%,而有5%空置率的话,毛利率就降低至10%。

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