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王者風韻顯示,中期業績解讀

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1.事件

報告期內營收平穩,凈利潤快速增長,符合預期。2017H1公司實現營業收入698.1億元,同比下降
6.7%;實現歸屬于上市公司股東的凈利潤73.0億元,同比增長36.5%;EPS0.66元,同比增長36.5%;全面攤薄的凈資產收益率為6.48%,較
2016年同期增加
0.99個百分點。營收微降主要是公司上半年達到結算條件的竣工面積較少,但考慮到地產公司上半年收入對全年的前瞻意義不強,同時公司維持全年竣工計劃不變,對公司全年結算我們依然持樂觀態度。同時由于公司結算的項目受過去兩年房地產市場火爆影響,項目盈利能力較強,毛利率同比去年上升6.3個百分點,歸母凈利潤增長36.5%。

2018年上半年,萬科以“城鄉建設與生活服務商”為戰略定位,堅持以客戶為中心,以現金流為基礎,圍繞人民日益增長的美好生活需要,持續創造真實價值,推動各項業務有序發展,2018年1-6月累計實現銷售面積2035.4萬平方米,銷售金額3046.6億元,同比分別增長8.93%和9.91%,經營情況良好,收入和利潤持續提升,財務結構保持穩健,各項業務穩步推進,市場占有率進一步提高,龍頭地位穩固。

???
公司發布了2018年半年報。在2018年1-6月,公司實現營業收入1059.7億元,同比增長51.8%;公司實現歸屬上市公司股東的凈利潤91.2億元,同比增長24.9%,扣非后歸屬上市公司股東的凈利潤為90.97億元,同比增長27.7%;公司基本每股收益為0.83元,同比增長24.9%,符合預期。2.我們的分析與判斷

???
銷售強勁,已售未結資源豐富。報告期內,公司實現銷售面積1868.5萬平方米,銷售金額2771.8億元,同比分別上升32.6%和45.8%,在16個城市的銷售金額位列當地第一。銷售金額計算的市占率達到4.7%,較去年同期增長了0.8個百分點,我們認為行業集中度仍有進一步提升空間,公司未來增長空間依然充足。公司合并報表范圍內有2982.5萬平方米已售資源未竣工結算,合同金額合計約3838億元,較上年末分別增長30.8%和
37.9%。已售未結金額是公司去年營收的1.6倍,是對公司未來業績的有力保障。公司堅持審慎的拿地策略,聚焦核心都市經濟圈,通過多元化拿地方式保證拿地成本。上半年獲取新項目79個,總規劃建筑面積
1559.8萬平方米,新增項目均價為5467.8元/平方米,77.5%位于一二線城市。截至報告披露日,萬科權益計算的規劃建筑面積為2139.1萬平。

▌財務表現:資產規模及銷售業績穩步增長,盈利能力持續提升

??? (一)業績增長符合預期

???
財務狀況優良,在手現金充沛。公司凈負債率19.6%,在行業內處于較低水平。2017H1在手貨幣資金1075.6億元,遠高于短期借款和一年內到期的長期借款的總和501.4億元。公司于上半年完成兩期五年期公司債的發行,發行規模分別為30億元和10億元,票面利率分別4.5%和4.54%,在同期發行債券中處于低位。

從資產規模看,萬科的總資產規模持續穩定增長,2018年上半年,總資產規模達13451.52億元,同比增長44.75%。同時,萬科始終堅持有質量的發展理念,注重資產增長質量,凈資產規模為2057.84億元,同比增長27.69%,增速顯著。

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2018年上半年,公司實現營業收入1059.75億元,同比增長51.8%;歸母凈利潤為91.24億元,同比增長24.94%。營業收入大幅增長的原因是房地產結算收入同比增長53.59%。上半年公司銷售毛利率為34.3%,較2017年同期增長1.79個百分點;凈利率12.76%,較2017年同期下降1.64個百分點。歸母凈利潤增速低于營業收入增速的主要原因是公司的財務費用及資產減值損失規模有所提升。上半年,公司實現竣工面積917.2萬平米,同比增長44.1%,占全年竣工計劃的34.90%。下半年隨著公司結算節奏的進一步提升公司業績釋放將進一步加速。

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新業務發展壯大,綜合競爭力不斷增強。報告期內公司以印力集團作為旗下商業開發與運營平臺,共持有及管理的商業物業面積超過850萬平方米;物流地產業務方面,至報告披露日,累計獲取32個項目,可租賃物業的建筑面積256萬平方米,加上簽約鎖定項目的總建筑面積為
506萬平方米。長租公寓“泊寓”業務累計獲取房間數超過 7萬間,開業
6個月以上項目的平均出租率約 87%。

圖:2014-2018年上半年總資產和凈資產情況

??? (二)積極銷售、加強現金流管理

???
盈利預測與投資評級:上調盈利預測,維持增持評級。公司受益于行業集中度提升,在保持住宅開發優勢的同時,多元化業務有序發展,“軌交+物業”值得期待。上調盈利預測,維持增持評級。預計2017-2019年歸屬于母公司的凈利潤259.2億元、304.3億元、371.7億元,對應EPS:2.35元、2.76元、3.37元(原預計2017-2019年歸屬于母公司的凈利潤248.9億元、291.3億元、348.2億元,對應EPS:2.32元、2.64元、3.15元。)當前價格對應PE
為9.9X、8.4X、6.9X。RNAV30.7元,較當前價格折價24%,作為安全邊際參考。

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2018年上半年,公司實現銷售面積2035.4萬平米,銷售金額3046.6億元,同比分別上升8.9%和9.9%,在34個城市的銷售金額位列當地前三。上半年所銷售的產品中,住宅占85.9%,商辦占10.9%,其他配套占比3.2%,住宅產品中,144平米以下的中小戶型占比91%。從區域布局看,公司在南方區域、上海區域、北方區域、中西部區域以及其他區域銷售金額分別占比19.2%、32.9%、26.8%、20.8%、0.28%。預計下半年隨著供貨推貨的不斷增加,銷售有望持續回暖。面對持續深化的行業調控和日益趨緊的融資環境,萬科堅持現金為王,強化資金管控,銷售滾動回款率保持在93%以上。

2018年1-6月全國商品住宅銷售面積為6.69億平方米,銷售金額為5.66萬億元,同比分別增長3.2%和14.8%,增速較2017年同期分別下降10.3和3.1個百分點。2018年上半年,萬科在全國商品房市場份額上升至5.38%,但銷售額增長低于全國水平,銷售面積增長率則高于全國水平5.6個百分點。

??? (三)穩健投資、合理布局

圖:2018年上半年萬科與全國的銷售面積及銷售額增長率情況

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公司秉持理性投資策略,在確保價格合理的前提下積極發掘各類潛在的市場機會,適時補充項目資源。上半年共獲取新項目117個,總規劃建筑面積2049.1萬平米,權益規劃建筑面積1143.9萬平米,權益地價總額約578.2億元,均價5054元/平米。按建筑面積計算90.8%的新項目為合作項目,公司當前權益比例為55.8%,較2017年下降4.2個百分點。在堅持聚焦城市圈、深耕現有城市的基礎上,上半年萬科新進入涿州、鹽城、銀川等城市。截至上半年末,公司在建及規劃中項目的總建筑面積約1.43億平米,此外公司還參與了一批舊城改造項目,權益建筑面積合計約282.4萬平米。

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??? (四)物業、租賃、商業、物流等業務運行良好

在市場整體形勢向好的情況下,萬科在鞏固核心業務優勢的基礎上,積極拓展與生活服務相關的其它業務,實現了銷售業績的大幅增長,銷售額及銷售面積分別為3046.6億元、2035.4萬平方米,同比分別增長9.91%和8.93%。

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萬科公司物業服務累計簽約面積超過4.7億平米,上半年實現營業收入41.6億元,同比增長29.8%。創設國內首家物業行業二手房專營店“樸鄰”,并聯手珠海橫琴試點“物業城市”。

圖:2014-2018年上半年萬科銷售額和銷售面積增長情況

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租賃住宅方面,公司2014年以來積極布局長租公寓市場,2018年將租賃住宅業務確定為核心業務。截止半年報期末,公司長租公寓業務覆蓋30個主要城市,累計獲取房間數超過16萬間,累計開業超過4萬間,開業6個月以上項目的平均出租率約為92%,已形成青年公寓、家庭公寓、服務式公寓三類產品。

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商業開發運營方面,2018年1月,萬科聯合印力集團等收購新加坡上市公司凱德集團在國內的20家購物中心。截至報告期末,印力商業平臺共管理126個項目,總建筑面積915萬平米,自持項目開業79個,包括53個購物中心。

從盈利能力看,2018年上半年,萬科實現營業收入1059.75億元,凈利潤135.23億元,權益凈利潤124.20億元,同比分別增長51.80%、34.51%和52.45%,凈利潤增速超越營業收入增速,盈利能力持續提升。與碧桂園、中海相比,萬科的營業收入高于中海,凈利潤高于碧桂園,增速穩定,表現均好。

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物流倉儲服務方面,公司物流倉儲服務業務已經進入全國32個主要城市,服務客戶60余家,累計已獲得項目84個,總建筑面積(可租賃物業的建筑面積)626萬平米,已建成運營項目41個,穩定運營項目平均出租率為95%。

圖:2014-2018年上半年萬科營業收入和凈利潤情況

??? 其他冰雪、養老等業務也如期推進中。

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??? (五)凈負債率保持在較低水平,融資優勢明顯

圖:2018年上半年萬科與主要企業的營業收入增長率、凈利潤增長率情況

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截至2018年上半年末,公司凈負債率32.7%,保持在行業較低水平。公司有息負債2269億元,占總資產的16.9%,其中短期借款、一年內到期的有息負債占比為26.9%。公司上半年先后完成五期超短期融資券的發行,發行的票面利率區間為3.25%-4.6%,位于同期發債利率低位;7月公司完成30億元中期票據發行,發行利率為4.6%;8月完成15億元住房租賃轉向公司債券發行,票面利率4.05%,創2017年以來房地產企業公司債發行利率新低。

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??? 3.投資建議

2018年上半年,萬科的房地產業務銷售毛利率和凈資產收益率分別為34.59%和22.15%,同比分別增加3.2和1.8個百分點,歸屬上市公司股東的凈利潤率增長為10.70%,上升1.0個百分點。

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萬科A2018、2019年的預測營業收入為3202.2億元、4075.3億元;歸母凈利潤為353.4億元、446.8億元;每股收益為3.20元,4.05元;當前股價為23.35元,對應的2018、2019年的市盈率分別為7.3X,5.8X。公司作為我國房地產行業內領先的龍頭企業,住宅開發持續受益集中度不斷提升,將繼續保持較快增速。進一步,隨著深圳地鐵的介入帶來“軌道+物業”的新業務模式,公司積極布局物流地產、長租公寓等地產細分領域拓展新業務模式,且隨著市場高點時銷售項目步入結算周期,公司的毛利率和業績增速有望繼續維持高位。因此,我們維持對公司的“推薦”評級。

圖:2018年上半年萬科的銷售毛利率、凈資產收益率及歸屬母公司股東的凈利潤率

??? 4.風險提示

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??? 房價大幅下跌風險,棚改不及預期風險等。

從穩健性看,2018年上半年,萬科的資產負債率上升至84.70%,比年初增加0.72個百分點,凈負債率(有息負債減去貨幣資金,除以凈資產)為32.7%,繼續保持在行業較低水平。2018年上半年,萬科持有貨幣資金1595.5億元,同比增加48.34%,短期償債能力較強,流動比率、速動比率分別為1.18、0.52,負債水平保持穩定,短期償債能力較為理想,整體保持了較好的財務穩健性。

圖:2015-2018年上半年萬科的流動比率、速動比率情況

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▌運營表現:深耕現有城市,理性挖掘市場機會;完善信息化建設

2018年上半年,萬科秉持理性投資策略,堅持聚焦城市圈,在深耕現有城市的基礎上,為滿足持續發展的需要,在確保價格合理的前提下積極發掘各類潛在的市場機會,適時補充項目資源。

表:萬科2018年上半年各區域銷售情況

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在市場布局方面,萬科把握區域協調發展戰略帶來的機遇,深耕核心城市群,保持健康、穩健、可持續發展投資。2018年上半年,從各區域的銷售額貢獻占比來看,上海區域貢獻占比最大達32.89%,北方區域次之,占比達26.83%,中西部區域和南方區域占比分別為20.80%和19.20%。

在項目投資方面,萬科秉持理性投資策略,在確保價格合理的前提下積極發掘各類潛在的市場機會,適時補充項目資源。上半年獲取新項目117個,總規劃建筑面積2049.1萬平方米,權益規劃建筑面積1143.9萬平方米,權益地價總額約578.2億元,均價為5054元/平方米。按建筑面積計算,90.8%的新增項目為合作項目,在深耕現有城市的基礎上,上半年新進入涿州、鹽城、銀川等城市。

在開發業務方面,萬科于2017年初步完成信息化建設,報告期內繼續應用BIM、智慧工地、智慧案場等新技術,針對投資、資金、成本、計劃運營、銷售、客戶服務等進行信息化產品的優化迭代,提升產品質量、優化成本管理、提升管理運營效率。在新業務領域,通過使用物聯網、人臉識別、智能硬件等新技術、新產品,提供線上線下解決方案,助力業務發展。同時打造了萬科數據中臺,以整合、沉淀多業務平臺內的客戶、產品數據,通過數據洞察,為各類客戶提供更加精準、個性化的服務體驗。

▌業務拓展:以客戶為中心,以現金流為基礎,推動各項業務的有序發展

在鞏固住宅開發和物業服務固有優勢的基礎上,萬科的業務已延伸至商業開發和運營、物流倉儲服務、租賃住宅、產業城鎮、冰雪度假、養老、教育等領域,為實現可持續發展奠定了良好的基礎。

在物業服務方面,萬科物業在2018年上半年實現營業收入41.6億元,同比增長29.8%,萬科持續優化服務品質,深耕客戶需求,創設國內首家物業行業二手房專營店“樸鄰”,并聯手珠海橫琴試點“物業城市”。在2018中國物業服務企業百強評選中,萬科物業連續第九年蟬聯“中國物業服務百強企業綜合實力TOP1”。

在租賃住宅方面,萬科致力于成為全球領先的租賃住宅企業,2014年以來積極布局長租公寓市場,2018年將租賃住宅業務確立為核心業務。截至報告期末,長租公寓業務覆蓋30個主要城市,累計獲取房間數超過16萬間,累計開業超過4萬間,開業6個月以上項目的平均出租率約92%。長租公寓業務當前已形成青年公寓、家庭公寓、服務式公寓三類產品,為不同階段客戶提供長期租住解決方案。期后,萬科完成15億元住房租賃專項公司債券發行,為租賃住宅業務發展提供了資金支持。

在商業開發與運營方面,萬科以印力集團作為商業開發與運營平臺,專注于國內商業地產投資、開發和運營管理。印力集團聚焦核心區域及周邊城市群的深耕發展,通過自主開發與資產并購,致力于成為中國領先的商業地產平臺。2018年1月,萬科聯合印力集團等收購新加坡上市公司凱德集團在國內的20家購物中心。截至報告期末,印力商業平臺共管理126個項目,總建筑面積915萬平方米,自持項目已開業79個,包括53個購物中心。

在物流倉儲服務方面,萬科物流倉儲服務業務定位為智慧物流園區和產業園區綜合服務商。截至報告期末,物流倉儲服務業務進入全國32個主要城市,服務客戶60余家,累計已獲得項目84個,總建筑面積(指可租賃物業的建筑面積)626萬平方米,其中已建成運營項目41個,穩定運營項目平均出租率為95%。為加快冷鏈業務的全國布局和服務升級,2018年7月,萬科通過并購方式獲得太古實業有限公司旗下在上海、廣州、南京、成都、廈門、廊坊、寧波在內的7座冷庫,實現了對國內一線城市及內陸核心港口城市的冷鏈業務覆蓋。

其他業務方面,萬科響應國家發展冰雪運動的號召,旗下吉林松花湖和北京石京龍雪場17-18雪季累計客流量超過55萬人次。2018年7月,成功發行萬科松花湖信托收益權資產支持專項計劃。為實現“老有所養”,萬科養老業務目前已布局15個城市;為實現“幼有所育”,本集團教育業務在全國已開辦超過20個全日制學校、100多個社區營地和十多個戶外營地。

▌未來展望:確保經營安全,順應時代要求,持續調整優化,打造面向未來的競爭力

外部環境發生明顯變化,經濟運行面臨新的問題和挑戰,萬科將堅持以客戶為中心,回歸經營原點,圍繞“服務更多的客戶,服務客戶的更多方面,更好的服務客戶”,以客戶需求作為各項工作的起點和終點,持續提升管理與服務水平;將堅持質量第一的理念,優化產品品質,保持綠色建筑發展的標桿地位,推廣工業化開發模式;將堅持以現金流為基礎,拓展與業務模式匹配的投融資渠道。一方面,積極銷售,積極回款,提升資金使用效率。另一方面,堅持穩健投資,把握核心業務投資節奏,合理控制項目資源規模,滿足未來兩到三年的發展需要,積極關注市場可能出現的各類業務并購機會;將堅持科技賦能,以數據平臺和科技手段提高生產力,更好的服務客戶;將持續探索事業合伙人機制,打造與事業合伙人相適應的組織架構和職級薪資體系,不斷激發組織活力,激發奮斗者,持續創造真實價值。


嚴/肅/廣/告/時/間

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