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物价要涨新萄京娱乐场官网,决策的价值变动有点未来

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对于租房,很多人有一个误解,以为租房很便宜,比如说一些同学会有这样的观点:北京、上海等大城市的房子租售比达到60多倍,也就是房价是租价的60倍还要多,而且我们的房屋产权只有70年,那我就租好了,我租一辈子房也没有什么大不了。

朋友们元宵节快乐!今天我们继续学习北京大学徐教授关于房产投资的知识。这也是这个系列的最后一天学习了。

听说现在不爱吃香菜的人比较亏……吃火锅的时候,自助小料多吃香菜,如果能吃一斤,就跟美团上抢到50元券一样了。没错,现在香菜按两买,3-5元一两;鸡蛋终于破6了;房租也涨得中产都要睡大街了。

今天我将要告诉你,买不起的时候租,等有条件再买,这个无可厚非。但是如果你以为你可以一直租,租比买便宜,你就大错特错了。

对于租房,很多人有一个误解,以为租房很便宜,比如说一些同学会有这样的观点:北京、上海等大城市的房子租售比达到60多倍,也就是房价是租价的60倍还要多,而且我们的房屋产权只有70年,那我就租好了,我租一辈子房也没有什么大不了。

是不是又要说“全国人民喜迎物价上涨”?

我从三个方面给你讲这个道理:

今天,徐教授告诉我们:买不起的时候租,等有条件再买,这个无可厚非。但是如果你以为你可以一直租,租比买便宜,你就大错特错了。

那么这里笔者先打个预防针,别说对于没?#26032;?#25151;的人,“喜迎”简直就是胡说八道。就算是对于买了房的人,“喜迎”也想的太简单了。

第一,大城市的房租是增长很快的,今天看起来便宜,未来会很贵;

徐教授从三个方面给我们讲这个道理:

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第二,由于房租的快速增长,房价相对于房租其实是很便宜的;

第一,大城市的房租是增长很快的,今天看起来便宜,未来会很贵:

对于物价上涨的误区,往往是过去经验的线性逻辑带来的。

第三,房价里包含了未来的所有租金,能够帮助你对抗通货膨胀。而租房是要承受这个通胀风险的。

我们先来看点数据:从2010年到2016年这段时间,是我国经济大幅减速的时期。可是,北上广深的房租每年上涨都在6%以上,尤其以上海最为?#29616;亍?#19978;海每年的增速有11%,7年时间翻了1倍还要多。相比这些年平均2.6%的通货膨胀,房租的增速是非常快的,快了1倍以上。

1.
房租上涨,是因为租售比难以平衡,上涨是好事。拜?#26657;?#25630;清楚因果关系再下结论吧!租售比失衡并非房租太低,而是房价太高;

原因一:大城市的房租快速增长

房租的快速增长,租房的朋友是深有体会的,现在一线城市的租金特别贵,就是这些年租金持续上涨的结果。比如说,现在北京一个六七十平米的小房子,租金经常要达到六七千,好地段就更贵了,放在六七年前,也就是两三千的水平。

2.
物价上涨,对农民和制造业工人有好处。对此不想多解释,去搜搜新闻,看看寿光哭泣的农民,看看?#36744;?#26102;发生的丰产伤民的现象,看看大批制造业关门……你们要的物价上涨,结果就是这样的?

我们先来看点数据:从2010年到2016年这段时间,是我国经济大幅减速的时期。可是,北上广深的房租每年上涨都在6%以上,尤其以上海最为?#29616;亍?#19978;海每年的增速有11%,7年时间翻了1倍还要多。相比这些年平均2.6%的通货膨胀,房租的增速是非常快的,快了1倍以上。

这样的增速是非常恐怖的,你若想租一辈子的房子,几十年后可能会发现,租金贵得惊人。比如?#30340;?#29616;在租个小房子,月租金6000,每年增长6%,也就是明年涨360元,后年涨380元。这么涨下去,看起来是不多的。可是70年后,租金是多少?你可以拿出计算器简单计算一下,结果是月租金334,000多,注意!这是月租金。年租金要多少呢?年租金要401万。注意,这是租金,不是售价,怎么样?看到这样的数字,你还觉得可以租一辈子的房子吗?

所以说,那些以为物价上涨,就可以带来通胀,从而引发房价下一次上涨的人,赶紧冲个冷水澡冷?#24598;?#38745;吧。

租金的快速上涨,不仅仅是我国的现象,国外也一样的。根据统计,战后这70年,发达国家大城市的房租增速每年都在6%以上。房租为什么增长这么快呢?我从两方面跟你讲:

租金的快速上涨,不仅仅是我国的现象,国外也一样的。根据统计,战后这70年,发达国家大城市的房租增速每年都在6%以上。房租为什么增长这么快呢?

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第一方面,我从供求原理跟你讲,这是由租房市场的性质决定的。根据价格弹性原理,如果一种商品的需求很旺,但是供给增加又很慢,则价格上涨就会很快。大城市的租房市场,它的需求是刚性的,供给也是刚性的,是一个?#20843;?#37325;刚性”的市场。怎么?#30340;兀看有?#27714;面看,很多人不停地涌入大城?#26657;?#27809;房子的只能租房住,所以租房的需求是刚性的。从供给面看,因为给定地段的房子就这么多,增加非常慢,所以房租的供给也是刚性的。那么出租的不愁租,租房的不得不租,这样一来,你可以想象一下,房租的增速一定是很快的。

第一方面,从供求原理来讲,这是由租房市场的性质决定的。根据价格弹性原理,如果一种商品的需求很旺,但是供给增加又很慢,则价格上涨就会很快。大城市的租房市场,它的需求是刚性的,供给也是刚性的,是一个?#20843;?#37325;刚性”的市场。怎么?#30340;兀看有?#27714;面看,很多人不停地涌入大城?#26657;?#27809;房子的只能租房住,所以租房的需求是刚性的。从供给面看,因为给定地段的房子就这么多,增加非常慢,所以房租的供给也是刚性的。那么出租的不愁租,租房的不得不租,这样一来,你可以想象一下,房租的增速一定是很快的。

稍有经济学常识就知道,终端价格异常上涨,通胀压力陡然增加,从来不是经济向好的信号;相反,要么折射出结构失衡,要么?#20174;?#36164;源错配,要么体现出信心不足……总之,别把通胀当成房价的?#35753;静藎?#30456;反,他可能成为压垮房价的最后一根?#38745;蕁?/p>

第二个方面,我从恩格尔定律跟你讲。根据恩格尔定律:随着人们收入的增加,人们用在食品、服装这些基本消费品上的支出的比例是下降的,用在居住、旅?#23567;?#23089;乐等方面的支出比例是上升的。这样一来,租房支出的增速就是要快于收入的增速的。因此,人们用来租房的钱会越来越多,那么房租的增速就必然是很快的。发达国家几十年的经验也早已证明了这一点。

第二个方面,从恩格尔定律跟来讲。根据恩格尔定律:随着人们收入的增加,人们用在食品、服装这些基本消费品上的支出的比例是下降的,用在居住、旅?#23567;?#23089;乐等方面的支出比例是上升的。这样一来,租房支出的增速就是要快于收入的增速的。因此,人们用来租房的钱会越来越多,那么房租的增速就必然是很快的。发达国家几十年的经验也早已证明了这一点。

要知道,经济整体形势差了,人民币实际购买力降低了,个人的财富还是没有增加。这里所说的财富,不是以数字多少衡量的,也不是以你有多少套房来衡量的,而是以换取实际商品和服务的能力来衡量的。这里面具体可以体现在以下几个方面:

原因二:买房VS租房,算清这笔账

第二,由于房租的快速增长,房价相对于房租其实是很便宜的:

  1. 每个月扣除房贷后,实际可支配收入还有多少?

我们刚才说清了房租的快速增长,在此基础上,我来告诉你,由于房租的快速增长,现在看起来很高的房价,其实相对于房租是很便宜的。

我们刚才说清了房租的快速增长,在此基础上,我来告诉你,由于房租的快速增长,现在看起来很高的房价,其实相对于房租是很便宜的。

2.
物价即便翻番,自己的生活是否收到很大的冲击?比如说,最近不敢吃香菜了。

我来给你举一个简单的例子。假设你租一个小房子,月租金6000块,年租金7万2,而售价是432万,租售比是整整60倍,这种情况下是租便宜,还是用30年的房贷买下来便宜呢?一眼看上去是租便宜,毕竟房价是租金的60倍,可是如果考虑租金的上涨,结论是完全反过来的。通过简单的计算就可以发现,对于“租”和“买”这两种选择,30年里的租金总额和房贷总额其实差不多。但是如果你买的话,30年后你?#25237;?#20102;一套房子。

举一个简单的例子:假设你租一个小房子,月租金6000块,年租金7万2,而售价是432万,租售比是整整60倍,这种情况下是租便宜,还是用30年的房贷买下来便宜呢?一眼看上去是租便宜,毕竟房价是租金的60倍,可是如果考虑租金的上涨,结论是完全反过来的。通过简单的计算就可以发现,对于“租”和“买”这两种选择,30年里的租金总额和房贷总额其实差不多。但是如果你买的话,30年后你?#25237;?#20102;一套房子。

  1. ?#36824;?#26410;来通胀或通缩,自己的生活水平和质量能否不发生巨大波动?

先来看租,假设每年租金上涨6%,这样累积30年,你一共付的租金总额是多少呢?是569万,那么付了这569万的租金以后,你还没有房子,还得继续租。

先来看租,假设每年租金上涨6%,这样累积30年,你一共付的租金总额是多少呢?是569万,那么付了这569万的租金以后,你还没有房子,还得继续租。

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再来看买,如果你凑了30%的首付,用公积金贷款买了这套房,30年还清的话,那么你的首付和房贷总额一共是603万,比你30年的租金总额多了区区的34万。不同的是30年后,你已经有了一个属于自己的房子,而且贷款已经还清了,这个房子就是个完完全全的净资产了。

再来看买,如果你凑了30%的首付,用公积金贷款买了这套房,30年还清的话,那么你的首付和房贷总额一共是603万,比你30年的租金总额多了区区的34万。不同的是30年后,你已经有了一个属于自己的房子,而且贷款已经还清了,这个房子就是个完完全全的净资产了。

总之,消费降级,并非好的信号。可以说,买不买房,怎么买房,在哪买房,现在基本上已经有了一个答案:

粗略估计,30年后,这套小房子的价值最少也在千万以上,也就是说,租和买的差别至少是千万级的。所以,有条件买的同学还是要尽快买。

粗略估计,30年后,这套小房子的价值最少也在千万以上,也就是说,租和买的差别至少是千万级的。所以,有条件买的同学还是要尽快买。

情况一、没?#26032;?#25151;的人,如果就想买一套房自己住,过安生日子,那么就掂量一下自己的实力,月供超过月收入40%的情况下,还是先缓缓吧,否则就要面临未来5-10年消费萎缩、负债累累的风险。

过去这些年,我国房价涨得快,其实就是这个道理,有很多人就是看到了房价长期稳定上涨的潜力,而早入手,早受益。

刚才的数字有点多,如果你有兴趣,不妨拿出计算器简单算一下,网络上也有很多的房贷计算器,用起来很简单的。算完之后,你对这种看似缓慢的累计增长会有更?#30001;?#21051;的认识,时间长了之后,它的力量是很强的。

情况二、如果已经买了房,?#37327;?#36824;贷的你,就咬牙坚持下,给未来画个饼,幻想房价暴涨的幸福,坚持下去,毕竟现在断供并不明智。

原因三:买房具有抗通胀的属性

这个简单的计算帮助我们理解了一个非常重要的现象,就是现在房子的租售比为什么这么高。如果你忽视房租的快速增长,可能觉得房价高。但是,如果你考虑了房租的快速增长,房价就不高了。现在的高房价其实是对房租未来高增长的提前?#20174;Α?/p>

情况三、如果已经是高净值人?#28023;?#29616;在还在琢磨要不要买房,就让?#22235;?#38391;了,那么有钱了,咋还不忘当“韭菜”呢??#27604;唬?#30495;的想买,对于高净值人?#28023;?#37027;就必须要买对,精品住宅、稀?#27605;?#30446;、离岸房产还是大有机会的。但要是买错了,今天“中产变中惨”,明天就是“富翁变中负翁”了。毕竟,经济大?#27605;?#26469;,谁也不能独善其身。

刚才给你讲了,由于租金快速上涨,房价其实相对于房租是便宜的。那么,我再给你增加一条买房的理由,就是抗通胀。

这个道理和高增长的?#21892;憊乐?#39640;是一个道理,如果一个?#21892;?#30340;业绩会平稳较快地增长,而且非常稳定,那么这个?#21892;?#30340;?#20048;?#23601;会比较高。为什么呢?因为大家都看好这个?#21892;?#30340;话,都会尽快出手去买,不会等到业绩实现再去买,那个时候就晚了。所以大家争相购买的话,价格就被买上去了,?#20048;?#23601;变高了。

本文原创,作者刘磊,福布斯金融理财师评审委员、?#37117;?#36130;讯特邀地产评论员,《房产投资炼金术?#25151;?#31243;?#38469;Γ?#22810;家?#25945;?#25151;地产专栏作者、作家。

不知道你有没有注意过,很多国家的货币的面值?#32487;?#21035;大,比如说日元、韩元,后面有很多零,计数单位都是万、十万,甚至百万。你知道为什么吗?其实就是通货膨胀闹的,连续几十年的高通胀,如果不更换新版货币的话,纸币的面值就会特别大。

过去这些年,我国房价涨得快,其实就是这个道理,有很多人就是看到了房价长期稳定上涨的潜力,而早入手,早受益。

其实,通货膨胀是全球的现象,不限于发展中国家。根据统计,第二次世界大战以后的七十年来,发达国家的平均年通胀在4.3%左右,70年间物价上涨了20倍。而房租的增速比通货膨胀还要快,长期平均在每年6.6%左右。这样一来,你租房的话,就要面临不断的租金上涨,遇到恶性通胀的话,房租涨得会更快。你买房的话,就把未来很多年的租金上涨和通货膨胀的风险一下子买断了。所以说,买房子是抗通胀的。

新萄京娱乐场官网,第三,房价里包含了未来的所有租金,能够帮助你对抗通货膨胀。而租房是要承受这个通胀风险的。

租房的原则:“便利原则”

刚才讲了,由于租金快速上涨,房价其实相对于房租是便宜的。那么,我再给你增加一条买房的理由,就是抗通胀。

刚才,我仔细给你讲了,为什么大城?#26032;?#25151;比租房便宜,核心是租金增速快,而且买房抗通胀。

不知道你有没有注意过,很多国家的货币的面值?#32487;?#21035;大,比如说日元、韩元,后面有很多零,计数单位都是万、十万,甚至百万。你知道为什么吗?其实就是通货膨胀闹的,连续几十年的高通胀,如果不更换新版货币的话,纸币的面值就会特别大。

你可能还有疑问,你会问,老师,我已经明白了买房比租房好,可是我现在实在买不起,必须租,我应该怎么办呢?这是个很好的问题,很现实的问题,我们必须面对现实。那么怎么办呢?这个时候,你要先租,以后有条件再买。

其实,通货膨胀是全球的现象,不限于发展中国家。根据统计,第二次世界大战以后的七十年来,发达国家的平均年通胀在4.3%左右,70年间物价上涨了20倍。而房租的增速比通货膨胀还要快,长期平均在每年6.6%左右。这样一来,你租房的话,就要面临不断的租金上涨,遇到恶性通胀的话,房租涨得会更快。你买房的话,就把未来很多年的租金上涨和通货膨胀的风险一下子买断了。所以说,买房子是抗通胀的。

在租的时候,你要遵循一个便利原则,就是租的房子要便于你的职业发展和收入增加。比如?#30340;?#26159;一个化?#31508;Γ?#20107;业刚刚起步,对你而言,最好是住在交通便利的地方,这样客户一打电话,你马上就能到,就可以更好地开展工作,积累更多的客户资源和人脉资源。这个时候,你虽然买不起房,但是你投资了自己。从长期看,投资自己是最好的投资。

租房的原则:“便利原则”

如果租得偏远,虽然租金省了一点,房子大了一点,但是不利于你的工作,也不利于你休息,你的时间和精力浪费在来回的奔波上,省了租金,可是浪费了职场发展的机会,这是最大的浪?#36873;?/p>

刚才,我们知道了,为什么大城?#26032;?#25151;比租房便宜,核心是租金增速快,而且买房抗通胀。

划重点

你可能还有疑问,你会问,老师,我已经明白了买房比租房好,可是我现在实在买不起,必须租,我应该怎么办呢?这是个很好的问题,很现实的问题,我们必须面对现实。那么怎么办呢?这个时候,你要先租,以后有条件再买。

1. 由于房租的高速增长,买房比租房要便宜很多,而不是相反;

在租的时候,你要遵循一个便利原则,就是租的房子要便于你的职业发展和收入增加

2. 买房是一次性买断未来很多年的租金和通胀,具有抗通胀的性质;

比如?#30340;?#26159;一个化?#31508;Γ?#20107;业刚刚起步,对你而言,最好是住在交通便利的地方,这样客户一打电话,你马上就能到,就可以更好地开展工作,积累更多的客户资源和人脉资源。这个时候,你虽然买不起房,但是你投资了自己。从长期看,投资自己是最好的投资。

3.
暂时买不起房,必须租的话,要遵循“便利原则”,租那些让工作便利的房子,投资自己。

如果租得偏远,虽然租金省了一点,房子大了一点,但是不利于你的工作,也不利于你休息,你的时间和精力浪费在来回的奔波上,省了租金,可是浪费了职场发展的机会,这是最大的浪?#36873;?/p>


非常?#34892;?#26379;友们和我一起学习了四天的关于房产投资的学习。我原来不想再折腾房子了,学习完了以后,完全改变了我的想法:一有机会,肯定还会折腾。过去真的太傻了,完全不懂投资。

讨论与建议

投资自己是最好的投资。学习会让我们的生活越来越美好,越来越轻松。越来越深刻体会王通老师的那句:?#20667;美郟?#37117;不对。

一、这是站在刚需上来讨论的,从刚需上来看,历史和现实已经证明了这点,买房比租房好,即解决了住房需求,有有了立业的固定资产。特别是针对中国这个快速发展,下一步将领衔全球的国家来说,在没成为世界第一前,都可以一直买买买。

钱海集团关于金融知识的讲座和招?#33796;?#20064;群本周六(3月3日,明天晚上八点整)也将开启,对金融思维,财商思维,信?#27599;?#30693;识有兴趣的朋友;不想单纯做消费者、想进入支付行业分一杯羹、想创业的朋友,都可以给我留言,或者扫我微信,我带你进去。目前还没?#26032;?#21592;,占到位置就是赚大啦!

二、那么买房的风险呢,主要还在于投资性买房。虽?#36824;?#23478;是整体向上的,但某一段时间的调整,也是不可避免的,在调整的时间,你的收入,能否承担买房的月供及家庭的开支,也是必须要考虑好的,如果在这段时间没有充足的资金扛过去,就会出现美国次级债的风险,房子被银行收回去,那怎么办。短期的风险若不能扛住,长期的规划投资就是一场空

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三、因此买房一定要做好演算,你的工作是稳定的,这个稳定有多长时间风险,出现风险后你有多大的后手,是随便换个工作就能拿到现有的收入吗,还是有父辈的资金支持。对现在创业的人来说,买房投资并不是一件优先考虑的事情,创业的资金压力,变现的急需,以及某一天创业成功后的巨大收益?#23545;?#25269;扣了购买房子的增值

四、因此我的建议是,对刚需来说,可?#26376;?#26469;居住。对家庭稳固也不愿去投资去创业有点闲钱的人来说,投资一?#25945;?#25151;子是个不错的选择。但若对于心怀理想,要改变世界的人来说,还是不要把投资房产当成第一要素,毕竟这个世界美好的东西太多了,需要我们穷极一生去?#38750;?#20063;?#36824;唬?#23601;不要?#21387;?#25151;当成第一?#38750;?#21862;

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