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恒大2018前期业绩,恒大7个月净利530亿骨干净利550亿

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自从恒大去年年中,首度成为全行业“利润王”
之后,这个头衔就被恒大牢牢占据。昨日,公布的恒大2018年中期业绩,更是让多数券商分析师相信,全行业短期内将再无企业?#24515;?#21147;撼动恒大地位。

今年公布的半年报显示,公司的核心净利润率已经达到18.3%,截至今年年中净利润总额已经达到530亿元。根据已经公布的龙头房企半年报数据,恒大地产的利润是=万科、碧桂园、保利、绿地的总和。

恒大地产总裁夏海钧更是透露,目前恒大的平均土地楼板价仅1683元/平米,且68%分布在一二线城市。这一楼板价,远远低于龙头房企中任意一家。按照恒大地产上述取得土地储备的成本,以及平均合同销售价格,地价占成本比重,也是龙头房企中最低的。显然,未来恒大的利润率?#21344;?#36824;能进一步增长,恒大将会常年蝉联“利润王”。

土地储备高达3.05亿平米

截至目前,恒大的土地储备也许是行业中最低的。在恒大公布半年业绩前,碧桂园曾担当过短暂的“地产业成本王?#20445;?#30887;桂园今年前6月的拿地成本是2387元/平米,对比上半年平均9399元/平米的单价,地价约是售价的25%,在行业中属于成本比较低的公司。

根据和讯房产对TOP20
企业公布的地价/上半年平均销售价格不完全统计,旭辉的成本已经达到售价的42%、中南建设、龙湖、万科等也达到售价的1/3,即使拿地成本较低的新城也要达到售价的20%左右。

但恒大的地价占今年平均销售价格的比例,只有15.93%。

和碧桂园有四成以上的土储是在三四线城市不同,恒大的土地储备中占到68%处于一二线城市,三线城市只有32%,四线城?#24515;?#21069;尚没有进入。

另外,恒大还有总价值440.6亿元的旧?#21335;?#30446;,平均成本仅1446元/平米,其中43%的面积位于一二线城市。

这些土地储备,不仅价格?#22303;?#32780;且规模很大。随着中国人口进一步向大都市圈集中,这些土地未来的价值会变得更高。

费用?#34892;?#25511;制:成本强有力控制

恒大的净利润大幅提升不仅得益于土地成本?#22303;?#36824;得益于成本控制力度。

今年的房地产行业,企业的管理费用和销售费用增幅,大幅领先于业绩增长。比如,龙湖上半年的销售规模增幅只有4.8%,但管理费用的开支却达到了96%;万科的销售规模增幅是9.9%,但管理费用增长达到66.74%;旭辉的销售规模增长是40%,但管理费用开支增长66.74%;富力的销售规模增长了47%,但管理费用开支却超过了79.92%。

而恒大采用统一规划、统一招标、统一配送的标准化运营模式,大幅降低销售、管理、财务三大费用。半年报显示,上半年销售管理费用率同比下?#21040;?#20004;个百分点。

恒大还通过提升产品附加?#25285;?#22686;加产品性价?#21462;?/p>

项目施工单位必须为全国前十强,所用材料均为国内外知名品牌,园?#21482;?#22659;均按豪宅标准设计,并通过配套先行、升级物业服务、完善售后等措施,不断增加产品附加?#25285;?#20026;老百姓提供高?#20998;省?#39640;性价比的精品住宅。

同时,恒大连续三年实施无理由退房,通过不断提升产品附加?#25285;?#20445;证了毛利率及净利率稳步上升。此外,恒大还于2017年提前偿还1129亿永续债,?#22836;?#20986;巨量利润?#21344;洹?/p>

将实现高分红

恒大在拥有3.05亿平方米土地储备的基础上,还有大量未纳入土地储备的旧改等项目,总规划建面高达7285万平米,合计提供约5万亿的可售货值。若维持6000亿年销售额,足以支持未来8年的销售,若年销售额增长至8000亿,也足以支持未来6年的销售。以上半年17.7%的净利率估算,5万亿的可售货值有望在未来数年带来超8800亿的净利润。

根据此前公告,公司将分派2016年及2017年年度?#19978;ⅲ?#24635;额达创纪录的168亿港元,每股分红1.287港元,分红回报率达5%。

中金预计,随着恒大盈利能力?#20013;?#25552;升,预计2018年及2019年年度?#19978;?#23558;达2.33港元/股以及2.95港元/股,相当于9.5%与12%的分红回报率。

市场预计恒大将恢?#30784;?#24180;年分红”的惯例,2018年的分红预计在明年3月年报发布后派发,投资者若在9月27日前购入恒大?#21892;保?#30701;短半年内就可获得近三年的两次巨额分红,分红回报率高达15%。

由于目前恒大的平均市盈率仅5倍左右,远远低于行业平均水平,也低于其他的龙头房企。随着恒大的高分红政策?#26377;?#26410;来整体市值可能会有较大的上升?#21344;洹?/p>

猜你?#19981;?img src="http://img11.soufunimg.com/open/2018_08/23/M1F/0E/8A/ChCE4Ft-HeGICT9RAAACEYN9-eoABERdAP__dcAAAIp652.png" alt="新萄京娱乐场官网 3">

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尽管,1—7月商品房销售额78300亿元,同比增长14.4%,其中,住宅销售额增长16.2%。商品房销售额增速比去年1—7月还提高了1.2个百分点。

但是房企高管对未来的预判却普遍不乐观,认为苦日子就要来了。

可是,每一次的市场下行,却往往是那些先前苦练内功,为快速扩张作了充足准备的开发商的机会。比如,2013—2015年,整个地产行业库存积压严重。融创却抓住了机遇,大规模兼并,“吃”下了其他企业消化不了的库存,结果迅速从?#34892;?#25151;企,跨越式增长成为龙头房企。

那么,眼下又?#24515;?#20123;开发商练好了内功,把别人的苦日子,变成了自己的好机会呢?

和讯房产从管理费用、经营性现金流、扣除预收款后的负债率等多项数据梳理发现,包括中南建设、碧桂园、招商蛇口为代表的少部分房企,有条件?#24515;?#21147;把握这样的机会,完成逆?#35780;?#24352;之路。

第一轮测试

费用和增效

梳理今年上半年的半年报,可以发现一个很奇特的现象,就是很多开发商的销售额增长幅度不大,但管理费用开支却大幅增长。

一个明显的案例就是龙湖地产。上半年的销售规模增幅只有4.8%,但管理费用的开支却达到了96%;万科的销售规模增幅是9.9%,但管理费用增长达到66.74%;旭辉的销售规模增长是40%,但管理费用开支增长66.74%;富力的销售规模增长了47%,但管理费用开支却超过了79.92%。

在已经公布上半年业绩的房企中,只有中南建设、碧桂园、招商蛇口等少数几家能做到管理费用的增速和销售规模同步,或者比销售规模略少一些。

为何管理费用的开支,远远超过销售规模?

一?#19994;?#20135;商告诉和讯房产,出现这种现象的一个重要原因,是因为公司要冲刺规模,提前做了人才储备和管理架构的调整。增加了很多区域公司,并开设了很多城市分公司。

但这种超过眼前规模的提前布局,是存在一定风险的。如果市场出现了销售下行,那么公司的管理架构势必会要重新调整,由此带来裁员、降?#20581;?#21512;并部门、合并区域等一系列的管理阵?#30784;?/p>

这种阵痛带来的负面影响,有时可能会长达多年。

最合适的做法,还是?#34892;?#25511;制管理费用增幅,使之和销售规模同步或略高。比如,中南建设房地产业务销售金额同比增加44%,建筑业务新增合同金额同比增加59%,,但上半年管理费用同比只增加48%,但由于公司与实际经营规模相关的管理费用率还有所下降。另外,碧桂园管理费用增加了40%,但合约销售额增长了42.8%;招商蛇口的销售金额同比增长
39.86%,而管理费用仅增长18.98%。

有人说控制管理费用增幅,会不会妨碍企业之后的发展扩张呢?从旭辉和中南建设两家销售规模接近的公司对比看,这种担心是不存在的。

那么,如何做到控制管理费用,并实现规模扩张的?在政策和融资的压力下,企业扩张的战略有变化吗?

尽管管理费用增幅不大,但并没有妨碍中南建设等企业扩张的效率。上半年,中南建设新增项目80个,规划建筑面积合计1138万平方米,上半年销售面积的2.2倍,新进入重庆、合肥、石家庄、?#36718;蕁?#24800;州、?#20998;蕁?#27849;州等城市。

管理费用增长了66.74%的旭辉,今年1—7月增加了14个城市,增加了72个项目,新增土地储备面积955平米,大约是1-6月销售面积的2.21倍。

有鉴于中南建设和旭辉上半年的合同销售规模接近,分布城市数量高出旭辉3倍。但上半年的管理费用比旭辉还要少5000万元左右。同时,新增土地储备的项目数量和新进入城市数量,却和旭辉接近,?#20174;?#20986;前者?#24515;?#21147;用更少的管理费用,实现更?#34892;?#22320;扩张。

第二轮测试

获取项目能力

根据半年报公布的数据,TOP20
企业公布的地价/上半年平均销售价格的数据是:旭辉42%、龙湖33%、碧桂园25%、万科33.76%,中南建设34%。

仅从上述数据看,经过2016、2017年的调整,房企的土地成本占售价比例,得到了很好的控制。未来地价将不再是压缩房企利润的定时炸弹。

但也有人疑问,开发商的土地价格大幅下?#25285;?#26159;否是因为新拓展项目都在三四线城市?

从几家房企公布的半年报看,这种担心并不存在。比如,中南建设拿地成本不高,但所获得的土地却主要是在二线城市以及部分经济发达、人口聚集度高的三线城市。在昆明、西安这样的二线城市,拿地成本更是?#31185;?#31859;只有一两千。比如,中南建设获得的?#26448;?#36830;然?#20540;?br /> ANCB-2017L003号地块,楼板价就只有1000出头;西安西咸新区的中南?湖?#31995;?#27004;板价只有1200元/平米。虽然这些地块?#21363;?#20110;二线城市的外围郊区,但?#26376;?#26495;价来?#25285;?#20173;然是非常?#22303;?#30340;。

中南建设董秘梁洁?#25285;?#20043;所以中南建设能低价拿地,其中一个关键原因是综合产业优势。

目前,中南建设的业务涵盖住宅开发,商业、酒店管理,工程总承包,建筑安装等,并和控股股东一起构建了住宅开发、轨道交通、市政路桥、基础设施建设、商业、酒店运营等组成的完整产业格局,具备?#34218;?#21508;种城市综合运营项目的能力,在项目获取上有其他单一类型企业难以具备的优势。

同样,招商蛇口也是借助综合产业优势,获得优质项目。比如,上半年拓展湛江项目的获取是公司“港城联动”模式的成果,在布局全方位港口生态圈的同时补充了优质的土地资?#30784;?#21478;外,以蛇口为产业新城基地,公司与各地方政府合作,围绕京津?#20581;?#29664;三角、长三角等重点区域拓展产业新城项目,苏州金融小镇因此以?#20934;?#33719;取首期用地。

综合产业优势更强的企业,在获取土地资源的优势,在上半年已经变得明显。而如果市场未来出现下行,地方将会更青睐那些拥有综合产业优势的企业,相对其他房企,这些企业更有可能以?#20934;邸?#25220;?#20303;?#20248;质土地。

第三轮测试

现金流比拼 谁有融资?#21344;?/p>

截止目前公布年报的情况看,前20强房企中,仅碧桂园、中南建设、龙湖、新城、阳光城经营现金流为正。

年报显示,中南建设的经营性现金流净流入7.33亿,其中来自销售回款带来的现金收入超过400亿,当期偿还债务所支付的现金却只有111亿。

根据资产负债表,有息负债中短期借款和一年内到期的非流动负债146.5亿元,占比仅26%,规模小于公司持有的现金,公司偿债能力强,经营风险低。考虑公司总负债中的预?#29031;?#27454;主要来自购房客户的现金,没有经营风险,剔除预?#29031;?#27454;之后的负债率((负债总额-预?#29031;?#27454;)/资产总额)反而由去年年末的51.4%下降到今年中期的41.2%,下降10.2个百分点。

素以财务稳健见长的龙湖,剔除预售款后的负债率是44.28%,旭辉则是62.73%,连万科这项指标都达到46%,招商蛇口则是55.59%,连碧桂园都达到58.31%。

从上述数值看,未来中南建设仍然有进一步发债融资的?#21344;洹?/p>

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结语:

根据上述三项关键指标的比拼,可以发现,如果下半年市场真的转冷,类似碧桂园、中南建设、招商蛇口、龙湖等房企却依然有机会把握住机遇,成功逆?#21697;?#36229;,实现市场冬天的规模扩张。

猜你?#19981;?img src="http://img11.soufunimg.com/open/2018_08/23/M1F/0E/8A/ChCE4Ft-HeGICT9RAAACEYN9-eoABERdAP__dcAAAIp652.png" alt="新萄京娱乐场官网 7">

中新网8月28日电
28日,中国恒大发布2018年度半年业绩:核心利润550.1亿,同比增长101.5%,净利润530亿,同比增长129.3%,营业额3003.5亿,同比增长59.8%,总资产17699亿,净资产3245亿,均创行业有史以来最高纪录。此外,恒大净负债率?#20808;?#24180;末下降超三成。

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半年报显示,除了核心业务利润和净利润大幅上涨,上半年恒大毛利率36.2%,实现毛利润1088.6亿,同比增长61.8%;净利率17.7%,同比增5.4个百分点;核心利润率18.3%,同比增3.8个百分点,各项利润指标均创新高,继续稳居行业“利润王”。

房企可不是“华帝?#20445;?#36864;房?#36127;稳?#26131;?

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针对利润问题,恒大总裁夏海钧在现场表示,这是?#20174;?017年公司提出两个发展模式的转变:即“规模型”向“规模+效益型”转变,经营模式从“三高一低”向“三低一高”(低负债、低杠杆、低成本、高周转)转变。

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夏海钧进一步表示,盈利能力的?#20013;?#25552;升,来自于超前的土地储备战略、强大的成本控制、产品附加值提升及提前偿还永续债。半年报显示,恒大土地储备达3.05亿平方米,土储成本为1683元/平方米,龙头房企中成本最低。公司采用统一规划、统一招标、统一配送的标准化运营模式,?#34892;?#25511;制成本,并大幅降?#22303;?#38144;售、管理、财务三大费用,上半年销售管理费用率同比下降两个百分点。此外,恒大大力打造精品产品,并连续三年实施无理由退房,不断提升产品附加?#25285;?#20445;证了毛利率及净利率稳步上升。

股灾黑色?#21738;?#25151;企的自救和被救

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据悉,年初恒大的销售目标是5500亿,今日发布的财报显示,上半年已达3042亿。夏海钧称,?#34892;?#24515;超额完成全年5500亿元销售目标,且这一目标不会调整。他强调,恒大并不?#38750;?#36807;快增长,而是有质量的增长,在销售金额达到5000亿元之后,保证10%至20%的适度增长即可。

资色·争锋|进军千亿后,等待这些开发商的是?#35009;?/h2>

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谈及重组回A的进展,夏海钧回应称,在和证监会保持?#20302;?#20013;,等待合适时机进行重组上市。他认为,恒大是一个优质的房地产企业,每年有50%的利润分红,如果回到A股市场?#20808;ィ?#33021;够起到积极的推动作用。

TOP影响力榜单丨为?#35009;?#36149;司的业绩靓丽,?#21892;比?#36824;是跌了?

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业内人士认为,上半年房地产市场?#20013;?#35843;整,而恒大成为极少数业绩逆市大增的房企,这也印证了许家印此前所?#25285;骸?#36234;是市场不好的时候,越能展现出恒大的功?#20303;薄?#20170;年前七个月,恒大销售3448.4亿,同比增长20%,全年销售突破6000亿几无悬念。一系列增效益、控成本举措加上?#20013;?#24378;劲的销售,将推动恒大利润?#20013;?#39640;增长。

在实现高利润的同时,恒大高分红回馈股东。根据此前公告,公司将分派2016年及2017年年度?#19978;ⅲ?#24635;额达创纪录的168亿港元,每股分红1.287港元,分红回报率达5%。2009年上市以来,恒大连续多年坚持?#19978;ⅲ?#19968;直是港股?#19978;?#29575;最高的内地房地产企业,一直保持着50%左?#19994;?#20998;红?#19978;?#29575;。发布会现场夏海钧也表示,公司未来?#19978;?#25919;策将?#20013;?#31283;定不变。

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今年年初,许家印宣布全面启动“新恒大、新战略、新蓝图”的战略部署,“新恒大”亮相仅仅半年,便交出行业有史以来最佳半年业绩,实现高质量增长,印证了新战略的前瞻性和正确性。

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