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货币化安放减价政策渐次离场,关切三四线楼房买卖市场新拐点

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摘要:(原标题:棚改项目贷款变奏:三四线楼市面临新拐点) 导读
作为改?#35780;?#38590;群众住房条件的政策工具,棚改货币化安置具有容易操作、成本较低等优势,不应该完全退出,但应该把握棚改项目资金的供应总量和节奏。在棚改贷项目的审批过程中,应当对项目做前瞻性评…

图片 1资料图:福州一处商品房在建中。
中新社记者 吕明 摄

原标题:货币化安置优惠政策渐次离场 “棚改楼市”何去何从?

  (原标题:棚改项目贷款变奏:三四线楼市面临新拐点)

三四线城市房地产热潮将降温

今年6月,一则关于国开行“将棚改贷款审批权收回总行,全国一刀切暂停棚改”的传闻令市场风声?#22863;Α?0月8日晚间,国务院常务会议部署推进棚户区改造工作,明确提出要调整完善棚改货币化安置政策,商品房库存不足、房价上涨压力大的市县,要尽快取消货币化安置优惠政策。

  导读

“今后城中村等棚改拆迁直接获得货币补偿将大幅减少。”李悠悠说道。他在某一地级市银行?#20302;成?#29677;,针对近日受到高度关注的棚户区改造货币化安置政策调整的消息,他们已经连续2天都在开会了。

每经记者 王佳飞 陈梦妤每经编辑 ?#20309;?#33402;

  作为改?#35780;?#38590;群众住房条件的政策工具,棚改货币化安置具有容易操作、成本较低等优势,不应该完全退出,但应该把握棚改项目资金的供应总量和节奏。在棚改贷项目的审批过程中,应当对项目做前瞻性评估,尤其关注项目可能会对当地房地产市场的供求结构造成何种程度的影响,因城施策进行审批,减小棚改项目对当地市场的冲击。

近日,虽然国家开发银行对相关言论给予否认,但?#30340;?#20154;士认为,虽不能认定国开行已暂停所有支行棚改项目审批权限,但棚户区改造货币化的初衷是房地产去库存,随着房地产去库存阶段结束,货币化安置也应逐步退出。在此背景下,近一年疯狂的三四线城市房地产热潮或将有所降温。

货币化安置开始离开政策舞台中央。

  “暂停了,听说正在重新审批。”

棚改货币化安置或调整

10月8日晚间,国务院常务会议部署推进棚户区改造工作,明确提出要调整完善棚改货币化安置政策,商品房库存不足、房价上涨压力大的市县,要尽快取消货币化安置优惠政策。

  6月29日,21世纪经济报道记者询?#21183;?#26842;改贷申请情况时,参与某四线城市棚改项目的地产商人王明轩(化名)这么说。

近日,有消息称,海通证券邀请相关人士对国开行收回审批权限等棚改相关事宜解答市场疑问时表示,近两周国开行已将棚改审批权从地方支行收回。

政策调整 货币化安置从提高到取消

  王明轩申请的棚改贷款用于工程费支付,他告诉21世纪经济报道,项目前期向当地国开行的申请相当顺利,“还款期限都确定了,市政府主要领导也点头了”。

上述相关人士介绍,棚户区改造相关政策出台的本意,原是解决去库存和民生问题,但从目前来看,因市场与预期变化,政策在执行中走样,直接房地产化从而影响房地产的价格。

2017年5月,国务院常务会议提出在商品住房库存量大、市场房源充足的市县,进一步提高货币化安置比例,确保完成当年再开工改造600万套的棚改任务。并确定实施2018年到2020年3年棚改攻坚计划,再改造各类棚户区1500万?#20303;?/p>

  王明轩听说,他的项目之所以暂停审批,主要是当地国开行正在检查承建方当地城投公司一些操作的合规性,而在听闻了国开行将棚改贷审批权限上收至总行之后,他表示,“肯定会?#19979;?#25105;们的整体进?#21462;薄?/p>

上述人士表示,和很多金融机构一样,对于大部分的超额度业务审批权限,一般均为国开行总行负责,本次也是收回相关权限。但也需要认识到,棚改项目今后会受到一定的限制。

同年8月,住建部会同发改委、财政部等六部委联合印发《关于申报2018年棚户区改造计划任务的通知》,提出商品住宅消化周期在15个月以下的市县,应控制棚改货币化安置比例,更多采取新建安置房的方式;11月,住建部会同国家开发银行、农业发展银行印发《关于进一步加强棚户区改造项目和资金管理的通知》进一步明确,对商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方,仍主要采取货币化安置的2018年新开工棚改项目,开发银行、农业发展银行棚改专项贷款不予支持。

  ?#23548;?#19978;,王明轩的遭遇并非个例。2018年以来,棚改项目推进的速?#32676;?#33410;奏都在放慢。从6月25日起,有关国开行棚改贷款政策调整的传闻,开始受?#28966;?#27867;关注。据报道,国开行将棚改合同签订审批权限上收至总行,?#31181;?#34892;新项目基本暂停审批。

对此,6月27日,国开行发布澄清公告,国家开发银行从未授权任何人员参加海通证券电话会议并代表开发银行发表言论,有关言论不代表国家开发银行。

今年6月25日,一则关于国开行“将棚改贷款审批权收回总行,全国一刀切暂停棚改”的传闻令市场风声?#22863;Α?/p>

  宏观层面,政府的态?#26085;?#22312;变得更加审慎。“货币化安置?#24065;?#36880;渐从官方表述中淡出。而一些相对发达省份目标出现下调,如北京,2017年棚改安置房竣工27111套,2018年的目标则下调至完成棚户区改造2.36万户,山东2017年的棚改住房开工套数为84.3万套,2018年则为76万?#20303;?/p>

但相关?#30340;?#20154;士对《经济参考报》记者透露,虽然没有直接的政策显示将大幅度限制棚改货币化安置,但从目前来看,减少货币化安置数量,降低货币化安置比例已是大势所趋。

《每日经济新闻》记者注意到,在次日一场电话会议中,国开行相关领导介绍,权限上收主要是出于两方面考量:一是这两年国开行?#20013;?#22312;审批时违规现象严重,国开行总行担心后期的风险隐患就比较多;第二点是,中央对棚改有一定?#30446;?#27861;,棚改的货币化推高了房价,中央对这个有一个严谨?#30446;?#37327;。

  而在具体的操作层面,随着地方房地产库存规模下降和隐性债务压力上升,地方政府对棚改的热情有所下降,金融机构的审核力度也在加强,地方棚改项目融资困难的情况在2018年越发频繁。

申万宏源相关报告也显示,?#25302;?#21806;而言,2017年棚改对于房地产投资和销售拉动已经达到最高点,2018年将边际弱化。

该负责人当时曾预测,国家不太可能一刀切地将棚改业务全部停下来,这样的后果不太可控,此后对棚改的政策肯定会?#25112;?#20123;,但不会直接暂停不做了。货币化安置已经是推高房地产价格的元?#23383;?#19968;,此后货币化安置的比例会受到一定限制。

  过去?#25913;?#30340;棚改货币化安置促进下,三四线城市库存去化加速,同时,部分城市房价上涨过快,需求显著透支,修正或调整已有的棚改政策,或已迫在眉睫。

图片 2图为福州一处?#25112;?#35774;完工的房地产楼盘。
中新社记者 张斌 摄

7月12日,住建部表示,要因地制宜推进棚改货币化安置。商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方,应有针对性地及时调整棚改安置政策,采取新建棚改安置房的方式;商品住房库存量较大的地方,可以继续推进棚改货币化安置。

  中小城市货币化补偿比例高

海通证券宏观分析师姜超表示,货币化安置导致全国地产销量“虚高”。考虑到未来两年内棚改货币化安置面积将见顶回落、缺乏产业支撑而单纯依靠政府出资实现的地产销售难以?#20013;?#20182;认为未来棚改货币化对地产销售的拉动将减弱。

10月8日,国务院常务会议明确指出,因地制宜调整完善棚改货币化安置政策,商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县,要尽快取消货币化安置优惠政策。保持中央财政资金补助水平不降低,有序加大地方政府棚改专项债券发行力?#21462;?#23545;新开工棚改项目抓紧研究出台金融支持政策,严禁借棚改之名盲目举债和其他违法违规行为。对棚改建设用地在新增用地计划中予以保障,通过拆旧建新、改扩建、翻建等多种方式,让更多住房困难群众早日住进新?#21360;?/p>

  2008年,中央启动保障性安居工程以来,棚改一直处在加速阶段。

申万宏源宏观分析师李一民表示,后续新增项目受理偏向谨慎,在本轮降准之后,PSL(抵押补充贷款,即Pledged
Supplementary
Lending的缩写)作为基础投放货币的作用下降,?#25112;鬚SL亦是大势所趋。在PSL明显收严后2-3个月开始,会显现出对房地产投资的压力,“未来监管趋严会大幅压缩房地产到位资金。”

这也标志着货币化安置开始离开政策舞台中央。

  数据显示,2006年至2011年底,全国累计开工改造各类棚户房超过1000万套,到2014年底,这一数字升到2080万套,而2015年到2017年则累计开工1816万?#20303;?#21040;2017年5月份,国务院常务会议确定实施2018年到2020年3年棚改攻坚计划,定下再改造各类棚户区1500万套的目标。

李一民表示,截至目前为止,2018年1-5月累计投放PSL为4976亿元,较去年同期增长38.8%,同时,2018年上半年PSL投放已经达到了2017年全年的78%。

去库存近尾声 商品房待售面积5年最低

  这其中也有过波动。2013年,国务院曾将当年棚改目标由304万户下调至232万户,资金压力被认为是主要原因。此后,央行从2014年开?#32423;?#21521;发放的抵押补充贷款PSL,开始承担提供棚改资金的任务。

图片 3资料图。
中新社记者 杨华峰 摄

商品房待售面积是?#20174;?#25151;地产库存水平的指标之一。《每日经济新闻》记者查阅国家统计局数据获悉,2015年末,商品房待售面积至7.19亿平方?#20303;?#32463;过两年多的去库存,至2018年8月末,商品房待售面积已降至5.39亿平方米,为2014年初以来最低水平。

  数据显示,5月末,央行对国家开发银行、中国进出口银行、中国农业发展银行三家银行PSL余额为3.12万亿元,创历史新高。今年前5月PSL新增4371亿,相比去年同期多增1424亿元,同样创下新高。

三四线城市房价上涨幕后推手

易居研究院智库研究中?#38590;?#31350;总监?#26174;?#36827;向《每日经济新闻》记者表示:“目前,三四线城市的去库存需求己经基本完成,以早先库存率较高的呼和浩特为例,也不再强调去库存。”

  这些资金绝大多数转化为了地方政府的棚户区改造支出。中信建投证券房地产研究团队数据显示,2014-2016年PSL占两大政策性银行(国开行、农发行)棚改贷款总额的比例?#30452;?#20026;90%、90%和82%,2018年一季度为64%。

近日,宁悦正在考虑是否应该将去年在日照投资的房产卖掉换?#35282;?#23707;。

去库存任务的结束,意味着之前致力于去库存的政策也将退场。而以货币化安置为主的棚改模式,曾是促进三四线城市去库存的最大功臣,如今也将“功成身退”。

  资金充足、政策支持的背景下,着力于去库存的棚改货币化安置,也开始逐渐成为棚改的主角。2016年和2017年的政府工作报告中,均有“提高货币化安置比例”的明确提法。

宁悦说,目前日照房价单价已超万元。“从日照这种三四线城市来看,目前高房价的风险已很明显。”

根据此前的规划,2018年~2020年,国家仍有1500万套棚改计划,那么棚改及货币化安置应何去何从?

  从货币化安置比例来看,从2014年到2016年占?#30830;直?#20026;9.0%,29.9%,48.5%。分地方看,湖南和陕西在2017年上半年的货币化安置比例就已?#30452;?#36798;到86.3%和73.2%。

不仅是日照,今年以来,许多二三四线城市房价“轮番上涨”。国家统计局发布的70个大中城市商品住宅价格数据显示,5月份新建商品住宅价格环比上涨的城市有63个,较4月再增5个,其中,价格?#32321;日?#24133;超过1%的多达21个。具体来看,三亚环比上涨2.4%,成都环比上涨2.1%,海口环比上涨2.1%,青岛环比上涨2.0%,尤其是丹东,环比上涨高达5.3%。

中原地产研究中心首席分析师张大伟此前在接受《每日经济新闻》记者采访时曾坦言,整体市场对棚改政策非常敏感,因为这是支撑最近?#25913;?#27004;市最关键的因素,特别是近年来三四线城市的爆发式成长,严重依赖棚改的货币化安置。事实上,货币化安置造成了大量购房需求,而在部分城市库存不足的情况下,很容易放大购房者对市场的紧张情绪。

  对于这套棚改资金体系,海通证券分析师姜超曾撰文进行描述:央行通过PSL向国开行发放贷款,国开行通过棚改专项贷款向地方政府发放贷款,地方政府通过货币化安置向棚户区居民发放补偿款,地方政府拆迁卖地后偿还国开行贷款,国开行偿还央行贷款,形成资金流的闭环。

中原地产首席分析师张大伟分析认为,最近?#25913;?#27004;市,特别是三四线城市,严重依赖棚改的货币化安置。

戴德梁行首席政策分析专家魏东向《每日经济新闻》记者表示:“棚改货币化政策的确能够很大程度上改善民生,帮助棚户区居民提升生活质量。但是中国房地产市场自2015年以来呈现连续上扬的态势,在一二线城市纷纷限购的背景下,三四线城市棚改货币化带来的资金推高了当地房价,一些热钱在末班车心态的引领下也纷纷流入三四线城市,并进一步推高了当地房价,同时放大了有效需求,造成房价高于真实价值。本次所以棚改货币化的政策调整是适应了当下的市场现?#30784;!?/p>

  王明轩告诉21世纪经济报道,他所了解的棚改项目中,补偿方式包括实物、实物+现金、房票、房票+现金、现金等多种手段。有的还可由棚改居民自行选择采取何种方式进行补偿,但一般来说,去化周期长的中小城市和位置一般的项目会有更多货币化补偿,而大城市的实物补偿比例会更高。

张大伟表示,货币化安置造成了大量的购房需求,而部分城市?#30446;?#23384;不足,这些需求放大?#26031;?#25151;紧张情绪。市场突然增加了几百万户手持现金的购房者,而大部分城市又因为信贷宽松购房者积极购房。各种政策叠加下,房地产市场?#20013;?#19978;涨,从一线城市蔓延到二线,从二线蔓延?#36739;?#22312;的大部分三四线城市。

另一位不愿具名的行业分析师也持类似观点:一线城市和比较发达的二线城市,货币化安置作用不大,因为这些城市房价高,货币化安置会导致政府财政压力大,房源紧张则使得群众对货币化安置的呼声并不大;但大部分三四线城市,货币化安置动力更强,政府更省精力,百姓则普遍不信任回迁安置房,后期货币化安置会不会退出,则要看地方政府的主观积极性。

  三四线土地市场新库存

从近两年看,货币化安置比例不断提高。数据显示,2013年全国棚改货币化安置?#24335;?#20026;7.9%、2014年为9.0%、2015年为29.9%,而到了2016年时,货币化安置比例已高达48.5%。

“未来,预计棚改货币化政策会更加因地制宜,针对不同区域的市场情况采取相应政策,进一步促进房地产完善健康发展。”魏东最后表?#23613;?/p>

  从数据来看,前一阶段棚改在三四线城市去库存的过程中起到了重要作用。

在此背景下,房地产去库存效果明显,日前易居房地产研究院发布的全国100个城市新建商品住宅库存数据显示,截至5月底,受监测的百城住宅库存总量为42708万平方米,环比减少1.6%,同比减少8.2%。综合历史数据,当前百城库存规模已经跌回到2012年3月的水平。

责任编辑:刘菁

  易居研究院的百城库存报告显示,2018年5月份,受其监测的100个城市中,三四线城市新建商品住宅存销比为9.8个月,是2010年以来的月度最低值。

海通证券相关报告也显示,2014-2016年棚改货币化安置面积?#30452;?#20026;0.4亿平方?#20303;?.5亿平方米和2.5亿平方米,?#30452;?#21344;当年住宅商品房销售面积的3.8%、13.6%和18.2%,均逐步抬升。

  而在去化过程中,不可避免地产生了价格波动。一方面,大规模棚户区改造会在短期内释放出大量购房需求;另一方面,通过PSL获得充足资金支持的货币化安置?#34935;?#24378;了其购买力,双重作用下,三四线城市库存去化速度陡升,部分城市也出现了价格快速上涨的情况。

图片 4资料图。
中新社记者 张斌 摄

  易居研究院发布的百城房价报告显示,5月,其监测的100个城市新建商品住宅成交均价为12514元/平方米,环比增长0.7%,同比增长11.3%。其中,三四线城市新房成交均价同比增幅达到11.8%。

货币化安置比例减少是大势所趋

  尽管这轮三四线城市房价上涨被认为受需求外溢、政策宽松、?#25918;?#25151;企下沉等多方面因素影响,但多位受访人士也均指出,棚改货币化安置也是重要推手之一。

中国社会科学院金融所房地产研究中心主任尹中立表示,棚户区改造项目的货币化安置大大提高了居民的住房购买能力和居住水平,但也要注意到,货币化安置同时刺激了需求,给宏观经济的稳定及金融稳定带来风险隐患。

  这种看法的一大例证是,此轮三四线城市的上涨,并非集中在东部一二线城市周边的三大城市圈,而是全国?#27573;?#20869;普遍的上扬。国家统计局数据显示,今年1-5月份,东部、中部、西部和东北地区的商品房销售额?#30452;?#22686;长2.1%、26.9%、26.8%和18.9%。

尹中立表示,棚户区改造货币化的初衷是房地产去库存。2014年前后房地产市场?#20013;?#20302;迷,将棚改的实物安置改为货币化安置,可以起到刺激市场需求的作用。从2015年后的房地产市场表现看,无论是成交量还是成交价格,都呈现上涨的趋势,房地产市场的强势增长为宏观经济的稳定起到了重要的作用。

  需求侧行情?#35813;停?#20379;给侧火热依旧。中国指数研究院的数据显示,5月,三四线城市完成土地出让金为1654亿元,环比增加66%;此外,成交楼面均价、土地平均溢价率等各项数据的增长率都明显高于一二线城市。

尹中立指出,房地产市场的特点决定了房地产去库存政策只能是短期的权宜之计,不宜长期使用。他认为,从当前的形势看,部分城市的房价涨幅过大,房地产去库存政策的负面影响开始显现,包括棚改货币化在内的房地产去库存政策应该逐步退出。

  不难看出,棚改货币化安置助推的上涨压力,已经在三四线城市的土地市场有所显现。而从历史经验来看,土地价格的上涨或将进一步推高房价。对于收入较低的三四线城市来说,或将形成新?#30446;?#23384;。

“房地产市场既有一般消费品的特点,还有资本投资品的特点。?#24065;?#20013;立指出,“追涨杀跌”是投资市场的波动特征,在整体金融紧缩的背景下,唯有楼市一枝独秀,进一?#35282;?#21270;了楼市是“最好的投资渠道”的理念。

  这其中的一个重要因素,是棚改对房地产销售的拉动作用或将走向下行。“棚改对房地产投资的拉动在2018年上半年达到顶点?#20445;?#20013;国人民大学公?#34917;?#29702;学院副院长严金明表?#23613;?/p>

因此,尹中立认为,大比例地进行货币化安置不仅助长了居民盲目加杠杆的冲动,也刺激了房地产开发商在三四线城市盲目扩张,给宏观经济的稳定及金融稳定带来风险隐患。

  易居研究院分析师崔霁则认为,未来三年,棚改去库存面积占住宅销售比重将会?#20013;?#19979;滑,考虑到国开行发放棚改贷款的意愿减弱,预计货币化安置比例进一步提升?#30446;?#38388;不大,棚改对三四线城市房地产的拉动效应将会减弱。

“城中村等动辄上千万的补偿金不仅大幅度推高?#26031;?#25151;资本,而且带来了不少社会问题。”有相关人?#20811;?#36947;。

  把握棚改资金总量和节奏

北京师范大学经济系主?#28201;?#26970;亮此前在中国城市百人论?#25104;?#20063;表示,作为一种财产积累?#38382;劍?#25151;产与收入不平衡之间相互影响,房产价值相对于收入的贡献率快速上升,低收入人口中所占的房产价值份额在下降。

  在棚改货币化、一线城市需求外溢、?#25918;?#25151;企进军等多方面因素影响下,三四线城市库存去化加速,部分城市房价上涨过快,需求显著透支,面临着市场和债务的双重风险,修正或调整已有的住房政策,或已迫在眉睫。

对此,张大伟认为,从目前来看,三四线库存在继续减少,在一二线进入补库存后,三四线也开启了库存短缺时代。棚改政策虽然不会一刀切,但货币化安置政策,应该是到了调整并减少的时候了。

  这首先体现在三四线城市去库存的政策导向上。

记者 梁倩 北京报道

  按照住建部在2017年发布的文件要求,商品住房库存消化周期在12-6个月的要增加供地,上述易居研究院?#30446;?#23384;数据也显示,部分三四线城市的去库存任务已经完成,补库存的需求正在增长。

  根据去库存政策,部分三四线城市的首付比例只有20%,有些城市还有一次性财政补贴,棚改项目刺激了的大量中低收入群体的需求。新城集团高级副总裁?#36153;?#25463;指出,当在这种刺激下,房价上涨到高点时,购买力不足导致市场降温,需求就会萎缩,如果市场好的时候,土地供应放量,就会导致新一轮库存产生,房价滞涨甚至下降。

  其次,棚改货币化政策的未来走向,也成为近期关注的焦点。有?#30340;?#20154;士指出,棚改货币化安置的政策目的早已完成,该政策应该逐步退出。

  对此,严金明认为,作为改?#35780;?#38590;群众住房条件的政策工具,棚改货币化安置具有容易操作、成本较低等优势,不应该完全退出,但应该把握棚改项目资金的供应总量和节奏。具体来看,在棚改贷项目的审批过程中,应当对项目做前瞻性评估,尤其关注项目可能会对当地房地产市场的供求结构造成何种程度的影响,因城施策进行审批,减小棚改项目对当地市场的冲击。

  ?#23548;?#19978;,已有部分城市在近期做出了对棚改政策的调整。6月28日,安徽省马鞍山市表示,今年推进棚户区改造工作,一方面要强化棚改成本控制,另一方面要因地制宜确定棚改安置方式。全市将扩大实物住房安置比例,减少棚改货币化安置比例。

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